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立法院院會最快9日三讀攸關打炒房的《平均地權條例》修正案，惟建商針對私法人購屋採許可制反彈甚大，成最大癥點及變數。內政部代理部長花敬群8日強調，舉凡都更、危老重建及合建分屋等分回住宅，正常開發及必要業務都不會受到限制，也不受5年不得移轉出售限制，子法會明訂清楚，新法不溯及既往。

　知情官員表示，平均地權條例已出委員會，原則無需協商，但綠營黨團內部呈兩派意見，9日黨團會議將討論，再決定是否要拉下來協商。若不用協商最快9日三讀，若要協商13日也一定來得及三讀。最大癥結點是私法人購屋採許可制部分，仍待討論或修改文字。

　為化解業界及立委疑慮，內政部8日緊急發出聲明稿指出，已將私法人因必要及正當用途取得住宅情況納入修法，不會影響未來必要業務營運，請業者放心。

　花敬群表示，未來私法人購屋採許可制將依其取得必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經許可」2類。免經許可項目，將包含私法人依法或經營必須取得情形，例如金融機構或AMC資產管理公司依法行使抵押權或承受不良資產、或依土地法優先購買共有住宅等。

　另業界最關切的都更、危老及一般合建，花敬群說，依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得之住宅，或私法人（因出資或地主身份）直接參與都更或危老分回的房屋，都不受私法人購屋限制，也不受5年內不得出售管制，將納入免經許可項目，以利私法人後續作必要處分。

　至於需經許可項目，包括私法人取得住宅用途具正當性，例如作為員工宿舍或具規模性之出租，以供居住使用；另業者最關心因參與都更危老重建而需事先購入住宅以進行整合，也將予以納入，將受「取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記」等限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

　花敬群強調，政府積極推動都更及危老重建，不會綁自己手腳。對實施都更危老重建需申請許可取得住宅以利整合，內政部將規劃適當申請方式，例如可事先申請預計實施都更危老重建街廓，後續免再逐戶申請。未來辦法會明確規範申請書表，簡捷申請及審查程序，不會影響私法人經營或推動整合效率與時程。

　內政部強調，修法將不溯及既往，業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後不受許可制限制。另修法前簽約購預售屋、修法後才交屋，也不受5年不得出售管制。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北地政局統計，新北房市2021年11月移轉棟數到疫情高峰，成交7113棟，去年成交量滑落，10月時僅剩3851棟，接近腰斬。房仲業者今年依然不看好房市，認為平均地權條例將施行，又有升息壓力，房價第二季可能修正10到15%，建議民眾選屋多觀望，不必急著買。 

元宏不動產實價登錄資料顯示，新北去年各行政區交易均價，第一名為板橋53.5萬、第二名永和51.9萬、第三名三重51.8萬、第四名中和48.1萬，接近歷史高點。 

去年房屋交易量下滑整年，10月下跌46%，幾乎是前年同期一半。11、12月稍回升，主因是大量新屋交屋。 

元宏不動產研究總監陳傑鳴說，近期有不少新成屋交屋潮，看單月房屋移轉棟數會有點失真，現實的房屋市況可能已經腰斬了。預售屋近期越賣越差，手中庫存、餘屋量幾乎是在歷史新高檔區，政府推動平均地權條例打短期投資客，市場整體氛圍明顯往下，買方不再追高，開高價的房子去化速度慢，房市可能出現價格修正。 

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，平均地權條例目前仍有細則不夠完善，預計第二季才會正式上路，可能出現較大幅度修正，新北房價有機會下修10至15%，建議民眾可多看多聽。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲內政部表示，私法人因參與都更危老或一般合建，將納入「免經許可」項目，並且不受5年內不得辦理移轉限制。

《平均地權條例》初審通過後，引發不少業界反彈，其中增訂的私法人購屋採許可制，更是引發爭議，有業者就提出，此舉將影響未來私法人推動都更危老重建進度，對此，內政部日前特別發布聲明，表示已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法，不會影響私法人未來必要的業務營運，請業者放心。

內政部表示，基於私法人原則上無居住需求，為避免住宅成為短期炒作標的，影響國人居住權益，所以修法限制私法人購買住宅。

依目前立法院內政委員會初審通過之平均地權條例草案規定，私法人購買住宅許可制將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類，並由內政部於授權辦法中明定；其中「需經內政部許可」部分，將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。

依內政部目前規劃之「免經許可」項目，將包含私法人依法或經營必須取得之情形，例如金融機構或其轉投資之資產管理公司（AMC）依法行使抵押權或承受不良資產、或依法優先購買購買住宅(例如依土地法第34條之1優先購買共有住宅)等。

至於目前業者最關心因參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得之住宅，因其為推動重建所必要且不涉及短期炒作，所以也將納入「免經許可」項目，並且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以利私法人為後續必要之處分。同時在辦法中也將明確規範申請書表，簡捷的申請及審查程序，將不影響私法人經營或推動都更危老整合的效率與時程。

而「需經內政部許可」項目，則將就私法人取得住宅用途具有正當性之情形予以納入，例如私法人購買住宅作為宿舍或具規模性之出租，以供居住使用；至於目前業者最關心因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合，也將予以納入。但經許可取得之住宅，將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

內政部表示，對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形，內政部也將規劃適當的申請方式，例如申請人得事先申請預計實施都更危老重建之街廓，後續免再逐戶申請，以符合實務推動需要。

而本次修法將不溯及既往，所以業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後將不受許可制規定限制。

內政部表示，有關各界或業者所提建議及疑義，都已納入修法或未來授權訂定辦法時考量，在修正通過後也會儘速邀集相關機關及公會團體進行討論，以符合實際需要。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

備受矚目的《平均地權條例》修正草案，預計在今（9）日於立院力拚三讀通過！值得關注的是，內政部昨（8）日，針對民眾及業界近期疑慮，進行澄清及回覆。包括私法人購買住宅許可制；危老都更建商分回戶不受五年內不能移轉之限制，本次修法將不溯及既往等。

花部長支持修法率先表態

內政部代理部長花敬群（7）日在臉書公開表示，「建設公司參與都更分回，以及參與合建分回的房屋，都不受平均地權私法人購買住宅的限制，也不受五年內不得出售的管制。」

針對業界近期疑慮，《平均地權條例》修法增訂私法人購買住宅許可制，將影響私法人推動都更危老重建等營運，內政部今日特別向各界說明，已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法，不會影響私法人未來必要的業務營運，並請業者放心。

有條件限制私法人購屋 建商反彈大？

內政部說明，基於私法人原則上無居住需求，為避免住宅成為短期炒作標的，影響國人居住權益，所以修法限制私法人購買住宅。依目前立法院內政委員會初審通過之平均地權條例草案規定，私法人購買住宅許可制將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類，並由內政部於授權辦法中明定；其中「需經內政部許可」部分，將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。

內政部透露，目前規劃之「免經許可」項目，將包含私法人依法或經營必須取得之情形，例如金融機構或其轉投資之資產管理公司（AMC）依法行使抵押權或承受不良資產、或依法優先購買購買住宅(例如依土地法第34條之1優先購買共有住宅)等。至於目前業者最關心因參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得之住宅，因其為推動重建所必要且不涉及短期炒作，所以也將納入「免經許可」項目，並且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以利私法人為後續必要之處分。

危老都更物建也將予以納入？

另目前規劃之「需經內政部許可」項目，則將就私法人取得住宅用途具有正當性之情形予以納入，例如私法人購買住宅作為宿舍或具規模性之出租，以供居住使用；至於目前業者最關心因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合，也將予以納入。但經許可取得之住宅，將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。

此外，對於實施都更危老重建而需申請許可取得住宅情形，內政部也將規劃適當的申請方式，例如申請人得事先申請預計實施都更危老重建之街廓，後續免再逐戶申請，以符合實務推動需要。

內政部：本次修法將不溯及既往

內政部補充，本次修法將不溯及既往，所以業者如在修法施行前已簽訂契約出售住宅給私法人，在修法施行後將不受許可制規定限制，以避免既有買賣交易另衍生交易糾紛。

內政部最後說明，有關各界或業者所提建議及疑義，都已納入修法或未來授權訂定辦法時考量，在修正通過後也會儘速邀集相關機關及公會團體進行討論，以符合實際需要。同時在辦法中也將明確規範申請書表，簡捷的申請及審查程序，將不影響私法人經營或推動都更危老整合的效率與時程。

▲去年12月預售屋推案量近1300億元，月增超過4成。（住展提供）

此外，不同於新案能因應市況即時調整開價及產品規劃，已銷售一段時間的建案，其代銷業者除要對業主交代，還需顧及已購客的感受，兩大包袱牽制下，較難在價格上讓步，使銷況陷入瓶頸。

▲營建署表示，中央已超前部署，協調各部會盤點並篩選出適宜興辦社宅的土地，並與地方政府、國家住宅及都市更新中心共同積極推動，將於2024年達成12萬戶的目標。（圖/高市府提供）

政府積極落實弱勢居住協助，以達成8年20萬戶社宅目標，直接興建社宅於2022年12月底，已達成超過7萬戶1千餘戶，包租代管社宅累計媒合5萬7千餘戶，合計已超過12萬8千戶，在在展現政府落實居住正義的決心，2024年底可望達成20萬戶目標。

營建署表示，中央已超前部署，協調各部會盤點並篩選出適宜興辦社宅的土地，並與地方政府、國家住宅及都市更新中心共同積極推動，第一階段4萬戶直接興建社宅目標已於2020年底達成，2021年累計達成54,554戶，截至2022年12月底既有、新完工、興建中及已決標待開工的社宅合計7萬1,112戶，刻正按照社宅推動的進度，持續穩健成長，將於2024年達成12萬戶的目標。

營建署說明，包租代管社宅截至2022年12月底，累計媒合5萬7,233戶，且每季穩定成功媒合6,000戶以上，未來將透過多元行銷方式持續宣導，再創包租代管媒合最高量能。

地方政府自2021年起放緩興辦社宅腳步，近二年僅增加4,348戶社宅，營建署表示，地方政府申請中央社會住宅補助，除興建期融資利息及土地租金全額補助外，另外有關非自償性經費補助，自2021年起決標案件，改以實際興建成本計算，對地方政府財務負擔大為減輕。營建署呼籲地方政府應該更積極與中央齊心協力推動社會住宅，以實際行動落實居住正義，回應民眾對於住宅協助的期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

被稱為史上最嚴打炒房政策、重擊投資客的《平均地權條例》，將於本周在立院拚三讀，最快Q2就會上路，不少有自住需求的民眾好奇，是否能趁機進場接盤。

平均地權拚三讀 投資客剉咧等

此次《平均地權條例》修法草案，內政部祭出5大招遏止炒房，包含嚴懲炒作行為、限制預售屋換約轉售、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度、解約申報登錄等，其中「限制預售屋換約轉售」將消滅預售屋高槓桿的投資空間，隨著法案即將過關，自住客期待，在投資客最後逃命潮啟動之際，將急著出清、拋售手中物件，增加議價空間。

進場好時機 自住客坐等撿便宜

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，由於該條例以預售屋禁止換約轉讓為主要殺傷力，其次為私法人許可制，不過以前者來說，在2021年底因已做先行預告，加上去年一整年的房市冷靜期，市場上投資客量能早已相較前幾年熱潮銳減，還能玩得起的投資客多口袋深，實質的影響比較不如信心層面。

陳炳辰認為，自住客在近一年想進場，都是好時機，尤其今年可能在較多利空夾擊下，應有較明確的價格討論空間。至於是否為投資客的物件，則不必太過擔憂，一方面主要還是價格因素，若是價格來到理想的水位，物件樓層、景觀、坪數規劃，或其他賣相也在可接受範圍，又可能因為預售購置投資客讓價空間大，當然可以出手。

另一方面，在接手成屋部分，則會較需要多加留意，畢竟投資客會考量裝修、裝潢的價值，反應在房價上，提醒民眾得觀察裝潢品質與價格的般配度。

價格下修引爆退訂潮？專家給答案

此外，由於預售屋退訂只要付15％違約金就能解套，市場也有聲音擔心，若房價下修幅度過大，恐引發投資客退訂潮，陳炳辰則認為，目前還沒有被嚇跑的投資客，應都還有抗壓性，不至於看到量體被引爆，但可觀察條例上路後，是否可在揭露上可見退訂預售屋相關資訊，會是相當值得觀察的建案成效，要是退訂量體大的社區，就有很大的撿便宜機率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲曼谷觀光人潮多、房價低，租金報酬率較台灣好。

這一年來，國內外政經局勢變化甚大，加上通膨、升息壓力，讓不少富豪對於資金規劃更加謹慎，專營豪宅市場多年的房產業者，近來就積極推廣泰國曼谷房產，打著零公設、精裝修，以及親民房價，盼吸引置產族目光。

富豪國際房總經理林全楨在台灣經營高端房地產近30年，2019年轉往曼谷房地產，他表示，泰國曼谷置產熱潮又再度浮現，主要因台灣房地產開始走下滑，後疫情時代，中國大陸已沒有所謂工資與稅務的優勢，高階商品設廠開始轉進泰國曼谷。

而烏俄戰爭以及共軍擾台，也讓富豪擔憂未來局勢，林全楨說，富豪首重菁英養老簽證，曼谷置產買房，都是自住加投資，雙效需求。而在疫情之後，台灣出現房地產30年來最熱的榮景，蛋白漲得比蛋黃兇，加上台灣房地產動輒公設比38%，相對曼谷的零公設、低房價，曼谷房產更加有吸引力。

林全楨表示，曼谷的豪宅公設比台灣奢華，不少出自國際名師設計，活潑新穎富國際化，還零公設比加外送一車位，而且全室精裝修，一棟豪宅從1、2房至Penthouse應有盡有，多數還有社區巴士，且曼谷房價溫良，每年緩步上漲，好出租、投報率高，林全楨認為，曼谷比東京更值得推薦。

林全楨說，曼谷房價便宜，蛋黃區房價換算每坪只要70~80萬，蛋白區更只要40~50萬，而這些價格還是包含公設、車位和精裝修，若再換算台灣約35％的公設比，曼谷蛋黃區約每坪45~50萬、蛋白區每坪26~35萬。

不過，外國人購買曼谷房產也有許多要注意的地方，包括外國人不得購買別墅或土地、購屋全部款項需以其他國際貨幣匯入曼谷銀行、外國人持有公寓的面積不得超過49%、外國人要在泰國貸款購屋相當困難，多數是以現金購入。

同時也要注意匯價風險，最好要實地到現場了解物件和區位，也要留意當地法規的變動，若選擇包租代管，也要慎選業者。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

限制預售屋轉賣的《平均地權條例》將拚三讀過關，不少縣市出現多殺多賣壓，新竹卻因供給少、賣方手骨夠粗等原因，未出現爆量下車潮。專家揭露，不是不怕打炒房，而是房價爆漲，竹科人變成台灣第一肥韭菜，賣肝錢瞬間被房價吃掉，反而嚇到不敢輕易轉賣，怕永遠買不回來。

預售屋換約潮 新竹僅年增11.8%

政府強硬打擊炒作的房市，讓全台預售屋投資客落荒而逃，根據東森財經日前報導去年12月預售屋轉售量年增41%，桃園爆增77.4%最多，七大都會區中僅新竹縣市微增11.8%看似最無動於衷。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋對此解釋，主因是新竹縣市預售屋供給量原本就不足，量增有限，若從轉售與預售屋數量的佔比來看，新竹縣市佔比其實高達26.1%，遠高於以16.9%位居第2高的台中市。

不過認為，新竹預售屋轉售量年增率遠低於其他都會區，表面上看似投資客實力堅強、手骨很粗，所以沒人甩賣、不怕打炒房，但事實上「他們怕得要死！」

「他們不是怕法案三讀通過，而是被過去2年暴漲的房價嚇到不敢輕易賣出，怕賣了以後就永遠買不回來了。」陸敬民判斷即使《平均地權條例》修正案完成三讀並立刻實施，新竹房價仍不會跌，「打炒房政策恐怕會在新竹房市慘遭滑鐵盧！甚至兵敗如山倒、潰不成軍！」

竹北房價2年從2漲至7字頭 吃掉竹科人賣肝錢

原因就出在暴漲的房價。新竹這兩年預售屋市場從「竹科人貨比三家」變成「建案動輒秒殺」，房價更呈現超大跨距的非理性暴漲，陸敬民舉例，竹北高鐵站東側出口的相似條件預售大樓，短短2年每坪從約28萬元跳漲到6~7字頭，漲幅超過2倍！「大家以為竹科人收入高、負擔得起，其實潛藏了隱憂及迫切危機！」

以目前竹科員工年薪中位數前十高公司平均290萬元，扣掉綜所稅約260萬元，若再乘以10年房價所得比為2600萬元，即為竹科人購買3房主流住宅的天花板價格，換算為35坪加1個200萬元平面車位的3房，推估單價約68萬元。陸敬民強調，這是年薪前10高員工的極限，後面一堆年薪200萬元的根本買不下去！竹科人辛苦輪班on call的賣肝錢，被房價漲幅一瞬間吃掉！

竹科人成台灣第一肥韭菜 恐將心死只租不買

「從天之驕子的科技新貴，變成房價飆漲的台灣第一肥韭菜」，陸敬民如此形容現在的竹科買方，過去多數竹科人買房是準備結婚生子，現在卻是因為被嚇到恐慌出手，估計未來恐怕會心死只租不買，甚至請調回中科或南科等「房價相對正常」的故鄉。

陸敬民更擔憂，若繼續放任房價漫無天際開高，未來除引發因負擔極限變成痛苦指數的「竹科式民怨」，更會因買房大幅壓縮家庭可支配所得下，「最會生小孩的竹科家庭，今後恐怕會少生小孩，這是國安問題」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲板橋房價受景氣影響大，去年受惠買氣暢旺，共有5筆住宅大樓的成交單價衝破9字頭，重返豪宅一哥寶座。

豪宅林立的板橋在2014年受房市反轉影響，遭到重創，但最近幾年伴隨全台房市極速升溫，根據實價登錄資料顯示， 2022年板橋總計有5筆住宅大樓的成交單價衝破9字頭，大有重返榮耀之勢。

東森房屋研究中心葉沛堯經理表示，受房市黑天鵝干擾，購屋民眾入場會更加審慎，未來資金回流精華區的可能性大增，板橋作為新北「蛋黃中的蛋黃」，的確值得購屋民眾加以關注。 

葉沛堯指出， 板橋房市在暌違多年，終於再度出現多筆9字頭成交案，毋庸置疑為區域房市注入了一劑強心針，本次出現9字頭成交案，有成屋不久的「三輝玳門」「皇翔來青」兩個社區，分別位於捷運江子翠站及板橋站，隨著板橋核心區域內可供開發的大面積素地愈來愈少，這類坐擁精華地段的新建案會愈來愈稀缺，價格站上天花板自然也在意料之內。 

東森房屋板橋大新板加盟店沈裕勝經理表示，板橋與台北市僅有一橋之隔，房價卻比台北市便宜許多，近年來磁吸了許多雙北通勤族定居板橋。而自去年政府打炒房、升息、地緣政治風波以來，不少屋主的心態逐漸軟化，議價空間明顯拉大，對於有自住需求的購屋族群來說更是進場撿便宜的好時機。 

沈裕勝表示，除豪宅林立的新板特區外，新埔生活圈也是非常值得購屋民眾關注的區塊，可共享新板特區的生活機能、行政資源，房價仍普遍落在4~5字頭，25坪的兩房中古大樓總價僅需1400~1500萬左右，兩房中古公寓的總價更是低至1000萬左右，適合口袋不深的購屋民眾。