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房地產置產就要挑選城市「核心場域」，這樣的地段有6個選擇的要件，分別是(1)位居行政中心、(2)擁有文化中心、(3)近鄰綠憩廣場、(4)便利生活機能、(5)順暢交通動線、(6)享有良好治安，具備這6大要件的區域，也就擁有房地產的「一級地段」優勢，在這樣的區域置產，具備「穩健增值」的優勢，是「王者座標」地段。以高雄市來說，苓雅區擁有行政中心、文化中心綠憩、成熟生活機能、便捷交通路網等地域優勢，就是很好的房地產置產區域。

全台「行政首善特區」永遠增值



「行政首善特區」通常是房地產市場的精華焦點，也會是房地產價格的領頭羊，因為一個區域行政中心所在的位置，通常都是這個區域精華點，也最容易發展成為新商圈，房地產價值都會隨著區域發展而增值，這個發展軌跡已經被長時間驗證，台北市「行政首善特區」是信義計畫區、新北市是新板特區、台中是七期行政特區，這些區域房地產都因為鄰近行政中心而讓區域房價維持穩健增值(表1)，也因為首長辦公區域，居住、治安品質都是城市首選。在高雄，首選居家置產區域當然就是高雄市政府所在的苓雅區的「行政首善特區」。

「3特色」行政特區居家安全



根據警政人士私下透露，一般來說，行政首長辦公、居家方圓範圍車程3分鐘以內的區域都是「重點防護」治安範圍，以高雄市苓雅區四維行政中心為例，這個範圍之內也形成「居家安全防護網」，根據高雄各行政區域每平方公里居住人口密度與警察局數量比例統計，市政府所在的苓雅區擁有8間警局/派出所，次於三民區的13間、左營區的9間，但若仔細觀察警局分布圖，則可以發現2大特色：(1)近鄰高雄市政府「3分鐘車程重點防護」的警局/派出所，高達7間之多，(2)行政區每平方公里的人口密度，與每間警局服務的人口數相當，居高雄行政區第一位，轄區警力充沛(表2)。(3)區域擁有高雄市立文化中心，鄰近居住的文教氣息較高，生活與居住禮節具備一定水準，容易達到「里仁為美」的居住環境。顯見「行政首善特區」治安維護高密度集中的特性，也形成了區域居家安全防護。

高雄近兩年受台積電設廠效應，帶動房市景氣熱絡，除了在地買盤撐場，台灣房屋根據高雄市地政局資料統計，2022年高雄來自外地的購屋族以北部地區(北北基桃竹宜)購屋族最多，總交易棟數約有1403棟，其次為中部地區約有589棟。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄購物百貨多、觀光休閒娛樂多元，不僅整體生活機能佳、物價也相比北部來的低，近幾年更具備豐沛的公共建設題材，包括亞灣區五大公共建設、5G AioT創新園區、特貿三千億開發案、高雄輕軌、產業園區開發等利多，2021年底再受台積電設廠紅利灌頂，成為全台房市最吸睛也最吸金的城市，雖然高雄房價也因此一飛衝天，不過以目前平均單價2~3字頭還有的找，最高水位則在6字頭，相比北部地區來說已算相當親民，因此磁吸不少北客進場置產。



觀察2022年外地客最愛購屋熱區，北部客群最愛買的前三個行政區，分別為三民區、左營區及苓雅區，中部購屋族則最愛三民區、楠梓區及左營區，東部及離島客群則偏愛三民區、左營區及鳳山區，從排名來看，左營區都有入榜，而三民區則是外客雲集，榮登外地客最愛購屋熱區。



台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，外地置產客，除了少部分自用，大多屬於投資需求，因此多會鎖定人口住宅密集、生活機能佳、具發展潛力，房價亦好入手的商圈，三民區佔幅廣、人口多，住宅供給旺盛，購屋選擇性多元，房價亦比鄰近的左營、鼓山區好入手，區內擁有相當多發展成熟的熱門購屋商圈，像是「後驛商圈」擁有捷運、台鐵雙軌機能加持、距離熱鬧的義享天地、巨蛋商圈皆不遠，未來還有富邦捷運凹子底站商業開發案利多，「高醫商圈」則有醫院、學區商機，生活採買便利，另外像是高雄知名的住宅區「河堤社區」，商圈店面林立、機能優渥，區內擁有帶狀河堤公園，增添生活氛圍舒適宜居，因此亦有「高雄小天母」美譽，深受北客青睞，而該社區以中古大樓居多，房價表現持穩，少有賠售或低價轉手案例，相對更吸引置產客目光。

▲「租賃條例」適用消保法於2月10日生效，讓租屋族更有保障。

新竹市有多所大專院校和科學園區，外來人口眾多，租屋市場蓬勃，立法院在1月12日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」修正案，將住宅租賃契約全面適用消保法規定，同時增訂包租業轉租案件、辦理申報實價登錄等，讓租屋市場更有保障。

新竹市長高虹安表示，新竹市轄區內有科學園區與5所大專院校，湧入許多外來就業人口與學生族群，衍生龐大的租屋需求，藉由本次修法，提供租客更多權益保障。

新竹市地政處表示，本次修法考量到一般租屋族難以區分房東屬性以及租約是否適用消費者保護法規定，故將住宅租賃契約改為全面適用消費者保護法的定型化契約、違規罰則及爭議處理等規定，未來租屋族若有租賃住宅糾紛均可直接向消保官申訴，租約適用消費者保護法部分，已於2月10日生效，

此外，為促進租屋市場資訊公開透明，這次修法也增訂包租業的轉租契約應於轉租後30日內申報實價登錄，直接擴大租屋應申報實價登錄的範圍，而對於現行規定包租及代管業應按季提供租賃住宅相關資訊部分，也修正期程縮短為訂約後30日內提供。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲全台成交單價在200萬元以上的豪宅社區共有31個，以台北市信義區11個最多。（擷取自Google Map街景）

依據實價登錄最新資料，去年成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆，比前年大幅減少43.1%，且這些200萬俱樂部豪宅的平均成交單價也出現萎縮，去年平均每坪225.9萬元，比2021年下降2.5%。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，豪宅一直都在不動產選擇性信用管制的行列中，2021年3月央行又再度下調豪宅貸款成數，但購置超級豪宅的買方以貸款做財務槓桿不多，故限制成數、無寬限期的方式抑制豪宅交易成效不彰，因此2021年創下200萬豪宅成交量新紀錄，直到去年央行減少資金水流、接連升息，內政部不時宣布打房政策消息，內外在壓力之下，高價豪宅成交價量跟著緊縮。

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有實價登錄以來，全台出現成交單價在200萬元以上的豪宅社區共有31個，這31個200萬豪宅俱樂部社區全都在台北市，並以信義區11個最多，第2名大安區有10個，中山區及松山區各有4個，中正區及士林區也各有1個，歷史紀錄最高成交單價是位在台北市大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」，成交價達每坪299.0萬元。

住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤表示，高單價豪宅在近5~6年越來越多，不僅大安區傳統豪宅地段有新豪宅，信義計劃區也是高價豪宅重鎮，早期有「皇翔御琚」、「信義富邦」，這幾年「琢白」、「冠德信義」、「信義首席公館」陸續成屋，然而去年市場急速降溫，信義區豪宅的詢問度下降3~4成，平均地權條例修正案通過後，買賣雙方更加偏向觀望，除非賣方增加讓利空間，買方才願意買單。

郎美囡指出，豪宅單價、總價高，房市多頭時，價格帶動效果很有限，不過交易量可明顯受到帶動，一旦市場轉向，反應也相當敏感，去年交易量與前年相比大降4成，今年初平均地權條例修正案三讀通過，新法正式上路後公司法人購買住宅採許可制，交易流程多了關卡將影響成交量，且豪宅交易不少以公司法人持有，豪宅交易量必然受到衝擊，今年豪宅市場恐難再現榮景。

依據實價登錄最新資料，2022年成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆，跟2021年的58筆相比，大幅減少43.1％，這些200萬俱樂部豪宅的平均成交單價也出現萎縮，2022年平均每坪225.9萬元，比2021年下降2.5％。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，豪宅一直都在不動產選擇性信用管制的行列中，2021年3月央行又再度下調豪宅貸款成數，但購置超級豪宅的買方以貸款做財務槓桿不多，故限制成數、無寬限期的方式抑制豪宅交易成效不彰，因此2021年創下200萬豪宅成交量新紀錄，直到2022年央行減少資金水流、接連升息，內政部不時宣布打房政策消息，外在經濟環境也不樂觀，市場氣氛丕變，高價豪宅成交價量跟著緊縮。



31個二百萬社區，信義、大安最多



有實價登錄以來，歷史紀錄最高成交單價是位在台北市大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」，最高成交價每坪299.0萬元，全台出現成交單價在200萬元以上的豪宅社區共有31個，這31個200萬豪宅俱樂部社區全都在台北市，並以信義區11個最多，第二名大安區有10個，中山區及松山區各有4個，中正區及士林區也各有1個。觀察近10年200萬俱樂部交易，在2017年成交量明顯增加，除了房市谷底反彈外，高單價豪宅的供給量提高也是關鍵。



住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤表示，高單價豪宅在近5~6年越來越多，不僅大安區傳統豪宅地段有新豪宅，信義計畫區也是高價豪宅重鎮，早期有皇翔御琚、信義富邦，這幾年琢白、冠德信義、信義首席公館路續成屋，買方的選擇更多元，由於信義計畫區街廓整齊，又有101大樓等多棟高級商辦、購物中心，吸引許多回台置產的企業主，然而2022年市場急速降溫，信義區豪宅的詢問度下降3~4成，平均地權條例修正案通過後，買賣雙方更加偏向觀望，除非賣方增加讓利空間，買方才願意買單。



政策限制，影響交易



郎美囡指出，豪宅單價、總價高，房市多頭時，價格帶動效果很有限，不過交易量可明顯受到帶動，一旦市場轉向，反應也相當敏感，2022年交易量與2021年相比大降4成，2023年初平均地權條例修正案三讀通過，新法正式上路後公司法人購買住宅採許可制，交易流程多了關卡將影響成交量，且豪宅交易不少以公司法人持有，豪宅交易量必然受到衝擊，2023年豪宅市場恐難再現榮景。

高雄近兩年受台積電設廠效應，帶動房市景氣熱絡，除了在地買盤撐場，台灣房屋根據高雄市地政局資料統計，2022年高雄來自外地的購屋族以北部地區(北北基桃竹宜)購屋族最多，總交易棟數約有1403棟，其次為中部地區約有589棟。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄購物百貨多、觀光休閒娛樂多元，不僅整體生活機能佳、物價也相比北部來的低，近幾年更具備豐沛的公共建設題材，包括亞灣區五大公共建設、5G AioT創新園區、特貿三千億開發案、高雄輕軌、產業園區開發等建設。

她說，除上述建設利多，2021年底再受台積電設廠紅利灌頂，成為全台房市最吸睛也最吸金的城市，雖然高雄房價也因此一飛沖天，不過以目前平均單價2~3字頭還有的找，最高水位則在6字頭，相比北部地區來說已算相當親民，因此磁吸不少北客進場置產。

觀察去年外地客最愛購屋熱區，北部客群最愛買的前三個行政區，分別為三民區、左營區及苓雅區，中部購屋族則最愛三民區、楠梓區及左營區，東部及離島客群則偏愛三民區、左營區及鳳山區，從排名來看，左營區都有入榜，而三民區則是外客雲集，榮登外地客最愛購屋熱區。 　　

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，外地置產客，除了少部分自用，大多屬於投資需求，因此多會鎖定人口住宅密集、生活機能佳、具發展潛力，房價亦好入手的商圈，三民區佔幅廣、人口多，住宅供給旺盛，購屋選擇性多元，房價亦比鄰近的左營、鼓山區好入手，區內擁有相當多發展成熟的熱門購屋商圈，像是「後驛商圈」擁有捷運、台鐵雙軌機能加持、距離熱鬧的義享天地、巨蛋商圈皆不遠，未來還有富邦捷運凹子底站商業開發案利多。

「高醫商圈」則有醫院、學區商機，生活採買便利，另外像是高雄知名的住宅區「河堤社區」，商圈店面林立、機能優渥，區內擁有帶狀河堤公園，增添生活氛圍舒適宜居，因此亦有「高雄小天母」美譽，深受北客青睞，而該社區以中古大樓居多，房價表現持穩，少有賠售或低價轉手案例，相對更吸引置產客目光。

房貸補貼政策出爐，對於僅有1戶自用住宅購屋貸款進行補貼，擬設定年收120萬以下，台北市貸款金額不超過850萬，其他縣市700萬以內的民眾，一次撥放每戶3萬元。觀察聯徵中心2022年前三季資料，年收120萬以下的房貸族，以台北市的購屋壓力最大，房屋鑑估值逼近2千萬，背負的貸款達1330萬，想拿到官方補貼並不容易，預估單身族、小宅與桃園、台中、台南、高雄區域最受惠。

根據聯徵中心統計，去年前三季30~40歲購屋的族群，銀行授信額度北市平均為1530萬元，新北市為1016萬元，新竹縣982萬元，新竹市929萬元，都明顯高於補貼標準，較容易符合條件的是桃園市751萬元，台中市813萬元，台南市688萬元，高雄市713萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，基於保障弱勢的原則，內政部的房貸補貼勢必得排富，然而雙北房價高，在雙門檻限制下，要拿到補貼受惠人數少，因此大多數房貸族看得到吃不到，落在這樣總價帶的物件，多是兩房以下產品，因此現成的小資小宅屋主，可能是這波最大受惠族群。不過官方強調，受惠對象僅限「既有貸款戶」，新貸戶並沒有補貼，所以該政策對市場買氣的影響有限。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以補貼限定的條件來看，小宅、單身族最容易跨過門檻，但若以區域來看，去年前三季核貸房貸金額，六都加上新竹地區，較容易符合條件的是桃園、台中、台南與高雄市，而官方預估將有55萬戶房貸族受惠。

曾敬德也指出，單身族較容易符合條件，一來個人所得金額容易比雙薪家庭低，同時單身族可能需要空間也比較小，貸款總價設定容易在條件之內；而這2、3年在都會區購屋的核心家庭，通常購買2~3房的產品，房貸金額動輒千萬，這類族群可能上有老下有小，也就是俗稱的「三明治」族群，要符合條件可能不太容易。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲有多人共有的土地想處分，彼此不想見面也能直接賣地領現金。（資料照）

土地有多位共有人時，往往會難以處分而淪為廢地，其實根據土地法第34之1條規定，基於少數服從多數，多數尊重少數的原則，給了彼此權益的平衡，甚至不用見面就能完成處份，可直接至法院辦理提存或領取價金。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，有多位共有人持有的土地，常會見到有人主張要賣、有人不賣，或是出售價格喬不定、祖產惜售、現場占用人不搬家等，各種問題都有，但也有人只是彼此不想碰面。

日前有一個案例，10位共有人只有兩位不賣，原因即是不想見到其他共有人，理由相當特別，甚至直接表明「就選法院提存吧」。

當時在依法完成15天的催告程序後，兩位共有人都無意主張優先購買權，之後就準備提領買賣價金至法院辦理提存，也把要賣的共有人資料齊備，但鄭文在說，因為預估那兩位應不會想再見到其他共有人，直接「受領價金」可能更單純。

因此馬上聯絡上兩位共有人，他們也願意直接領價金，因兩位戶籍在不同地方，若是辦理「法院提存」，得至2所法院提存所辦理才能完成程序，但若選擇「受領價金」，只要約在同一區辦理即可，更加方便。

鄭文在表示，由上述案例可知，除了「法院提存」，共有人可直接出具身份證影本、印鑑證明、權狀正本、簽署受領證明，也是另一種可行的方法，可以避免彼此舟車勞頓，浪費時間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院推出「新住宅政策3支箭」，遭到外界質疑助漲房價攀升。對此，學者今天(17日)指出，政府打炒房措施持續、國內經濟不如前幾年、資金已出現退潮，今年房市形成量縮價緩跌的格局，在大環境不變下，即便政府給予房貸補貼，也不會造成影響。

行政院會日前通過「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，將針對僅有1筆自用住宅貸款、家戶所得合計新台幣120萬元以下，且原始核貸金額台北市850萬元以下者，一次撥付3萬元補貼，盼能減輕中低薪民眾的房貸負擔。不過，這項措施也引起部分人士認為，將助長房價走高。

台經院產經資料庫總監劉佩真17日表示，從根本面來看，今年房市受到國內經濟走緩、央行四度升息、民眾實質經常性薪資衰退、M1B及M2呈現死亡交叉，顯示資金退潮正在發生，又有政府持續打炒房政策不變下，今年房市仍會維持量縮價緩跌的格局，不受一次性補貼干擾。她說：『(原音)也就是央行持續選擇性信用管制、平均地權條例子法修正後也會上路、加上現階段造成房市趨緩因素沒有改變，所以這樣的政策會讓2/28房貸完成有限度的民眾會獲得一次性補貼，但是對於整體房市條件沒有太大改變，對於今年房市不會造成影響。』

至於租金補貼精進方案改採「隨到隨辦」、沒有受理申請期限等更便民的作法，且十八歲以上學生租屋族都可申請，外界認為，租屋市場中仍有龐大的房東怕查稅，租屋族恐難申請補貼。對此，劉佩真強調，這仍需要政府思考全盤的配套措施，才能讓租屋族看得到，也用得到。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據國泰房價指數，全國2022年Q4新屋大廈房價上漲2.33%，但桃園、新竹縣市、高雄則出現跌幅，其中又以桃園季跌11.53%最明顯。元宏資訊不動產平台陳傑鳴表示，「這只是房價鬆動的第一槍，但也只是開始，因為桃園、新竹縣市、高雄重劃區炒作最多，政府打炒，自然首當其衝，下一步就會擴散至都會區，持續走跌。」

根據國泰房地產指數，2022年Q4全國新屋大廈房價季增2.33%，不過，有三縣市出現了下滑，桃園市-11.53%、新竹縣市-5.91%、高雄-3.63%。

陳傑鳴表示，Q4一向是房市的傳統旺季，但近2~3年房價飆漲下，2022年Q4全國房價卻僅攀升2.33%，顯見政府打炒《平均地權條例》修正草案過關後，影響逐漸顯現，尤其是剛需不如業者所說這麼堅強的區域。

他一一分析此次房價率先鬆動的三縣市：

「桃園」雖然有航空城開發議題，實際上目前許多區域建設仍未見到，卻出現了如青埔部分個案的6~7字頭開價，但生活機能上，除了只有大賣場，連學校都稀缺。

當初該區域不少雙北上班族都是以時間換空間方式，到青埔購買相對便宜的房屋，如今飆漲的房價，不如留在新北市購屋即可，其他連賣場都見不到的機捷站點，市況自然更加慘烈，房價鬆動第一槍，不令人意外。

「新竹」雖然有竹科人士撐盤，但多數購屋群始終是源自於受薪階層，仍須透過房貸購屋，但近年房價飆漲下，如竹北出現7字頭建案，對於竹科人士來說，即使真認為有其價值，但總價一旦觸及「4,000萬的豪宅限貸令」，真正的自住買盤恐怕即使願意埋單，也有心無力，買氣停滯下，房價自然出現鬆動。

「高雄」近年挾台積電設廠題材房價快速走高，蛋黃區新屋飆到4~6字頭，連蛋白區房價都幾乎已快全面站上2字頭，房價出現全面飆漲的狀態。

不過，很多區域跟台積電設廠其實關連不大，過度的房價飆漲讓購屋民眾買房無力，高雄人口去年淨遷出就高達7,225人，人口數更連5年負成長，創縣市合併升格來新低。而且台積電設廠計畫部分延緩，猶如打了空包彈，房價自然出現回檔。

陳傑鳴說，台灣2022年H2開始，就面臨「升息、土建融資金緊縮、金融市場震盪、平均地權條例修法」等諸多利空，房市交易量能急凍，政府打炒氛圍下，房價重炒、剛需卻不切實際的區域，自然率先鬆動。

展望今年，他說，「桃園新屋暴跌11.5％只是第一步，接下來我們或許會看到房價起落震盪，但中長期來看，整體會逐步下滑，而且今年《平均地權條例》正式上路，加上總統大選，若政府打炒初衷不變，房價下修的居住正義指日可待。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】