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為中低薪房貸族的居住負擔，內政部祭出「房貸補貼」方案，除了家庭年收入門檻120萬之外，還設定貸款金額門檻，以台北市來說原始核貸金額需在850萬以下，有哪些路段會有符合條件的物件？根據房仲業者資料，11條路段集中在萬華、中山和北投三區，這些路段具備較多低總價的物件，較多屋主有機會順利申請到房貸補貼。

根據台灣房屋統計聯徵中心2022年資料，前三季授信額度符合標準的路段，共有11條，且集中在萬華、中山和北投三區，其中民生東路一段連三季榜上有名，而樣本數最多的則是林森北路。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，符合條件中申貸樣本最多的林森北路，路段平均單價約60萬元，而連三季都出現的民生東路一段，平均單價也約62萬左右，兩路段均屬中山區的晶華欣欣商圈一帶，商業發達，因此不乏20坪以內的電梯套房或小兩房產品，不過屋齡可能都將近40年左右，依環境條件來看，應是單身型屋主居多，較易符合房貸補貼的雙門檻。



此外，北投溫泉路也連兩季出現，主要是當地有不少溫泉套房產品，平均單價36~40萬之間，屋齡也在30年以上，不過這類物件多屬度假或置產型的產品，首購的比例並不大。而南港研究院路二段，因為區段靠近汐止，平均單價約40萬，以公寓產品居多，坪數較大，比較符合小資家庭的空間需求。唯一上榜蛋黃區，是中正區的中華路二段，其實也很接近萬華，當地有較多老國宅及套房產品供給。



張旭嵐指出，符合貸款門檻的物件，若非蛋黃區的「資深小宅」，要不就是蛋白區的老公寓，且台北市房價高，家庭年收入低於120萬還能勇敢買房的民眾，確實相當有限。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，內政部提出「原始核貸金額」台北市在850萬元以下，並以7成核定金額推算，總價上限大約1200萬元，不過依照申請人和屋況貸款成數有可能到八成，想知道自己是否符合標準，應先確認銀行貸款金額是否為850萬以下，而非以總價來檢視。



此外，張菱育提醒，由於補貼政策僅限「既有貸款戶」，且補貼資格基準日為2023年2月28日，由於銀行申貸的行政流程耗時，大多都要1個月以上，所以現在才要購屋的新貸戶，或尚未交屋申貸的預售屋買家，並非補貼對象；但對於已在進行核貸的案件，民眾可向銀行了解進度，若能加快核貸速度，還有機會搭上房貸補貼的末班車。

內政部也曾提到，本政策重點是減輕中低薪房貸族的居住負擔，在法案通過後預期全國約可嘉惠 55 萬貸款戶，其中台北市約佔 4 萬戶，非臺北市其他城市大約51萬戶。至於定額支持3萬元，是以全國平均房貸餘額495萬元，111年央行累積升息0.625%來估算而得。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部祭出房貸補貼，不過除了家庭年收入門檻120萬之外，還設定貸款金額門檻，以台北市來說，原始核貸金額需在850萬以下，到底在台北市那些路段會有符合條件的物件？台灣房屋統計聯徵中心2022年的資料，前三季授信額度符合標準的路段，共有11條，且集中在萬華、中山和北投三區，其中民生東路一段連三季榜上有名，而樣本數最多的則是林森北路，顯示這些路段具備較多低總價的物件，也較多屋主有機會順利申請到房貸補貼。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，符合條件中申貸樣本最多的林森北路，路段平均單價約60萬元，而連三季都出現的民生東路一段，平均單價也約62萬左右，兩路段均屬中山區的晶華欣欣商圈一帶，商業發達，因此不乏20坪以內的電梯套房或小兩房產品，不過屋齡可能都將近40年左右，依環境條件來看，應是單身型屋主居多，較易符合房貸補貼的雙門檻。



此外，北投溫泉路也連兩季出現，主要是當地有不少溫泉套房產品，平均單價36~40萬之間，屋齡也在30年以上，不過這類物件多屬度假或置產型的產品，首購的比例並不大。而南港研究院路二段，因為區段靠近汐止，平均單價約40萬，以公寓產品居多，坪數較大，比較符合小資家庭的空間需求。唯一上榜蛋黃區，是中正區的中華路二段，其實也很接近萬華，當地有較多老國宅及套房產品供給。



張旭嵐指出，符合貸款門檻的物件，若非蛋黃區的「資深小宅」，要不就是蛋白區的老公寓，且台北市房價高，家庭年收入低於120萬還能勇敢買房的民眾，確實相當有限。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，內政部提出「原始核貸金額」台北市在850萬元以下，並以7成核定金額推算，總價上限大約1200萬元，不過依照申請人和屋況貸款成數有可能到八成，想知道自己是否符合標準，應先確認銀行貸款金額是否為850萬以下，而非以總價來檢視。



此外，張菱育提醒，由於補貼政策僅限「既有貸款戶」，且補貼資格基準日為2023年2月28日，由於銀行申貸的行政流程耗時，大多都要1個月以上，所以現在才要購屋的新貸戶，或尚未交屋申貸的預售屋買家，並非補貼對象；但對於已在進行核貸的案件，民眾可向銀行了解進度，若能加快核貸速度，還有機會搭上房貸補貼的末班車。

▲交易不動產，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

根據所得稅法第4條之5規定，個人交易自住的房屋、土地，符合相關條件者，課稅所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。

免納所得稅的條件包括個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年；交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用；個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠規定。

但有民眾詢問，本人、配偶及未成年子女是否可分別適用自住房地租稅優惠？國稅局表示，根據房地合一課徵所得稅申報作業要點第17點規定，符合納稅義務人與配偶分居，得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準第2條規定，適用本法第4條之5第1項第1款第3目有關交易前6年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時，個人與其配偶得個別認定。

國稅局舉例，民眾吳先生在2016年2月1日購入Ａ自住房地，成本1500萬元，於2023年1月10日出售，售價2500萬元，取得、改良及移轉的費用100萬元，土地漲價總數額10萬元，如符合自住房地租稅優惠適用條件，其應納稅額計算如下：

吳先生課稅所得＝成交價額2,500萬元－成本1,500萬元－費用100萬元－土地漲價總數額10萬元＝890萬元應納稅額＝（課稅所得額890萬元－免稅額400萬元）×10%稅率＝49萬元。

國稅局表示，該案例在今年度出售該房地，已申請適用自住400萬元免稅優惠，未來他本人、配偶及未成年子女任一人於6年內就不得再適用此租稅優惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北市內湖康寧路上住二山限區房屋老舊，卻無法採都更改建模式，令人擔憂若未來遭遇強震，恐釀災情。（陳宥丞辦公室提供）

土耳其強震釀災情，再次引起台灣民眾對於建物安全的重視，台北市議會民眾黨團日前招開記者會，探討台北市住二山限區改建問題，因目前法規導致無法改建，數百戶老舊社區令人擔憂建物安全。

以內湖區湖康寧路老屋為例，屬住二山限區，房屋已老舊且鋼筋外露，卻受限法令無法都更，只能申請危老重建，但需要100％所有權人整合同意，後續改建困難重重。

依照目前法規規定，住二山限區僅能以危老重建進行改建，需要100%所有權人同意，在執行上困難度相當高，對此，台北市都市更新處表示，本次台北市都更自治條例修法，將朝「住二山限區得以都更同意門檻整合重建」之修法方向辦理，修正草案將於今年提送議會。

有議員也提及加速都市更新及建議政府公辦都更，更新處表示，中央都更條例規定有公展、公聽會、聽證及審議等諸多法定程序，致都更審議須耗費一定時間。

但北市府業以「都更168快軌專案」、「都更審議分流」等精進效能之方式，大幅縮短審議時程，未來亦將持續改革審議程序。另市府過去也有推動公辦都更1.0、2.0，協助有意願私地主都市更新；市府也積極研議調降公辦都更意願門檻，近期將對外進行整體政策說明。

台北市議會則表示，若市府於3月底送議會，有望排進今年4月開議的會期，最快下半年可上路。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市善化區有南科台積電公司進駐，帶來至少10萬就業人口，附近房屋價格高漲，政府雖誓言打房，建築業者仍看好不動產市場持續熱絡，新推出公寓大樓預售屋建案開價每坪38萬起跳，許多民眾還是搶預訂。

自台南縣市合併升格，善化區的房地產價格只升不降，近年來更因台積電設廠，形成中下游廠商聚落，吸引10萬人就業，地價快速飛升，儘管政府推出打房政策，業者仍因南科增加的就業人口，看好在地的房地產市場，並預估未來周邊的房地產價格會更高。

來自台北專蓋豪宅的閤冠建設公司，首次進軍台南公寓大樓市場，第1案挑中善化區最繁榮的中山路，業者曾在新竹推出建案，有了竹科經驗，對南科帶來的就業市場有恃無恐，預售屋開價每坪38萬元，鎖定首購族。

閤冠建設開發公司總經理蘇守品評估，台積電設廠帶動購屋需求，未來南科F、G特定區畫設後，善化區每坪45萬到50萬的公寓大樓預售屋都很搶手。

閤冠推出的建案為地下3層停車場，地上14層的公寓大樓，車位共101位，採1戶1車位，1、2樓為公設空間，3樓以上純住家，業者主打防疫宅，住家採PM2.5紗窗，5道水質淨化，並有500坪庭園景觀綠地，預計3年半後可完工入住，全棟總銷售價約13億至14億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲《平均地權條例》確定上路，讓今年房市增添不少變數。

《平均地權條例》在農曆年前迅速三讀通過，力拼今年7月實施，其立法用意在於抑制炒房亂象，尤其針對預售屋交易，以及私法人購屋，更是加強力道抑制，除了影響民眾購屋意願，也引發不少業者反彈。

受惠資金回流、科技廠設廠等多項利多，讓近年房地產絲毫不受疫情影響，房價扶搖直上，連蛋白區漲勢也令人咋舌，各種亂象也隨之而來，高房價成為民怨之首，讓政府不得不出手干預。

但不少建商卻喊冤，大高雄不動產開發公會理事長洪光佐就直言，政府認為現在高房價是建商害的，其實是整體薪資太低，高雄這幾年房地產熱絡，有許多是新竹的婆媽過來購買，他們覺得高雄房價很便宜，一次都買好幾戶，但對高雄本地人來說，房價越漲越高，這就是薪資水平的差異。

薪資結構未調整 買房壓力仍大

一位上市建商也說，重點還是在薪資問題，就算房價跌，民眾可能還是買不起，政府應該好好思考如何做好「購屋補貼」，不管是利息還是利率的補貼，也可藉由資方的綜所稅給予節稅優惠，讓資方去補貼勞工薪資。

房價到底漲多兇？依據實價登錄預售屋成交資料統計六都及新竹縣市平均成交價發現，去年預售成交價不僅沒有下修，還比2021年顯著成長，其中高雄市2022年平均房價來到每坪32.4萬元，年增幅30.0%最多，台南預售案也衝上3字頭，整體預售屋價格在2021年已不見1字頭，到2022年連2字頭也消失。

▲打炒房政策針對預售屋加強管制，讓市場急速冷卻。

預售屋漲勢未歇 民眾止步觀望

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管預售未來有禁止轉售的限制，不過通膨及升息依然支撐價格走高，且建商讓利有限，雖然投資買盤縮手，但自用及置產仍具購屋意願，推高價格水平，以目前預售價格來看，恐怕得下跌超過2~3成，才有機會回到2019年資金熱潮前的房價水準。

而從三大房仲的業績來看，去年即便房市風雨不斷，但業績仍表現優越，可見購屋需求仍在，而目前的冷卻，即是民眾對於後市的不確定性。

受到《平均地權條例》衝擊最大的，莫過於預售屋市場，其中限制換約轉售部分，就有業者直接點出，內政部用簽約後「失業」兩個字表示，似乎太狹隘也有失公允，得自願「失業」時，所承購之預售屋或新建成屋不能換約轉售，似乎太不合理，也恐有涉及侵犯憲法第15條保障人民財產權益。

▲中南部建商齊聲呼籲，政府應聽取業者意見，針對條例細節進行調整。

平均地權條例問題多 業者盼改善

而若建商讓客戶換約轉售，也會被連座處罰將按戶（棟）處罰50萬至300萬元，也讓建商認為有失公允，有業者就建議應加註例外情形，也為免於波及無辜，也建議公告特殊情形應該包含「因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者」也應准予換約轉讓，才符合公平正義。

不少建商也建議政府應放寬購地貸款授信規範，其中的18個月內動工興建相當不合理，嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土地從買賣到興建，有相當多的審查和準備項目，很多中小建商因為借不到資金而活不下去，或減少供應量，這只會讓房價更高，當需求一樣多的時候，價格只會更高，若之後這些中小建商撐不住，還將造成爛尾樓，糾紛更多。

政府力推政策盼抑制房價，但民眾對於房價又是如何看？根據中信房屋調查，民眾認為第一季房價下修空間有限，有5成民眾認為房價穩固，認為下跌跟上漲的各佔兩成，可見民眾對市場的見解各異。

中信房屋研展室副理謝欣亞表示，去年房市在多重因素干擾下，房市交易量減少，年度衰退達8.6%，但在房價部分並無顯著鬆動現象，此現象將會延續到今年第一季，市場普遍認為《平均地權條例》正式上路後，房價將會緩慢下跌，建議有剛性需求的民眾可先做好資金規劃。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據內政部不動產資訊平台資料顯示，去年第三季新增房貸貸款期數再創歷史新高，達291個月，顯示面對這波房價大漲，購屋人只能以拉長貸款年限的方式，才能追上不斷走揚的房價，其中台中、台南、高雄與新竹縣，房貸期數都超過300期，30年期房貸正成為市場主流。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這一波房價能夠持續大漲，30年期房貸是重要的關鍵資金力量，使用30年期的房貸可以降低每月的還款負擔，同時也能提升買方對於房價的負擔能力，以前20年期的房貸是市場主流，現在已經是30年期房貸當道。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第三季的房貸期數全國為291期，約24年又3個月，房貸期數再創歷史新高。目前房貸期數超過25年300期的區域包括台中市、台南市、高雄市、新竹縣，推估可能這些區域的新成屋數量較多，購屋人的年紀較為年輕，因此會偏向使用30年期房貸，以降低每月的房貸負擔，至於房貸期數最短的反而是房價最高的台北市，推估應該不是銀行不願意放貸，可能購屋人的能力較佳與年紀較大，不想負擔太久的房貸。

2016年平均房貸期數都在241~245期，不過之後一路走高到291期，以同樣月付款5萬元試算，利率2%，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1370萬元，無形中可多增加約370萬元的購買力，曾敬德表示，房價上漲過程中，購屋人持續使用長年期房貸，加大財務槓桿才能追上房價，甚至搭配寬限期降低初期負擔，尤其利率四連漲後，加上生活開銷因通膨而增加，民眾也會感受到每月支出明顯增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部16日公佈最新出爐的房貸補貼方案，指出2021年家戶所得在120萬元以下、名下持有自用宅1戶以內，且符合補貼資格的民眾，申請核定後政府將補貼3萬元。然而，消息一出卻在網路上掀起兩極爭議，主播劉芯彤也於臉書發文指出：「官員是否不食人間煙火？」

劉芯彤表示：「央行去年連續4度升息，真的讓身為房貸族的我相當有感。」認為辛苦賺得的收入都被利息吃光光了。而今房貸補貼出爐，除了排富條款很正常外，卻也有了「原始核發金額台北市850萬（總價大約1200萬以下），其他縣市700萬（總價大約1000萬以下）。」的限制，讓她不禁直言：「官員是否有點不食人間煙火，搞不清楚現在的房價狀況。」

劉芯彤也在貼文中分享自身經歷：「前陣子我去看位於蛋白區的房子，室內僅有14坪，開價也超過千萬。」此外，提到現在新鮮人出社會，若以薪水4萬元計算，也要不吃不喝存約6.25年才能存到300萬的頭期款，再花個20年時間去償還房貸，每個月辛辛苦苦卻只能住14坪大小的房子。

劉芯彤認為比起3萬的房貸補貼，更需要的是薪資提升和合理房價，指出：「20多年前，桃園南崁的新屋38坪只要410萬。現在同個區域的房價已經翻了好幾倍。」房子老舊卻漲價，但新鮮人的薪資20年過去，卻絲毫沒有提升，甚至還有下滑趨勢，並指出癥結點：「如果未來兒子回來靠爸、靠媽，好像也很合理，畢竟是這個社會讓他們很難活下去。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《平均地權條例》修正草案上路在即，有望抑制預售屋炒作現象。但是成屋和中古屋市場仍不時有房市短期炒作獲利的案件發生，消費者仍謹慎注意。永慶房屋根據實價登錄資料統計，在雙北地區，近2年內房屋持有不到1年便轉售的案件，平均漲幅高達15.3％，平均每件房市短期成交案獲利超過180萬元。其中價差超過20％的房市短期成交案件比例，竟高達39.2％，平均獲利280萬元！

雙北這五處短期交易案多 消費者更需注意！



進一步細看這些持有不到1年內便轉售的案件中，不乏有獲利300、400萬以上的案例，價差令人咋舌。永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，根據15.3％的漲幅計算，在雙北地區若是原本2000萬的房子，經由投機客購入轉手，下一手買家可能就要額外付出超過300萬元的差價。300萬的差價即使對雙薪家庭而言，也可能是好幾年的年收入。



進一步分析雙北地區房市短期交易的分布，中和區佔比13.2％最多，其次為新莊區11.9％，接著依序為，中山區(9.3％)、板橋區(9.3％)、土城區(9.1％)。陳賜傑指出，上述五個行政區都位屬雙北人口稠密處、交通也便捷，居住需求暢旺、房市交易熱絡，可能造成房市短期交易近半數都集中在這五個區域，有意於此處購售屋的民眾，勢必要更加小心。



短期持有房屋又以高價轉售 小心遇上投機客



陳賜傑表示，政府為了遏止房市短期投機炒作的歪風，在2021年7月正式實施《房地合一2.0》新法，針對持有不動產未滿2年又轉售的案件，課徵45％的高稅率。《房地合一2.0》上路滿一年，遭到課徵45％重稅的短期交易件數直逼3萬筆，以遭到課徵的102億元稅額回推，房市短期交易案總共獲利高達227億元，獲利驚人！



陳賜傑分析，房屋買賣總價高，一般不會在短時間內買了又賣；若有短期購入又以高價轉售的情事，有大機率是投機客「炒短線」賺價差，民眾務必小心。民眾若有購屋需求，除了上實價登錄了解區域成交行情及物件前一手買賣資訊，也要小心投機客聯手不肖業者，先低價購入房屋後，再以話術或簡易裝潢墊高房價出售，哄騙買家以不合理高價成交，從中賺取價差暴利。



永慶完整揭露2年內轉售房屋與價差



永慶房屋為保護消費者不因投機客的炒作行為而蒙受損失，永慶房屋推出數位化的「一年內成交再上市地圖」及「短期轉售成交地圖」，在地圖上清楚標示出短期重複交易的房屋與價差。消費者即日起只要上《永慶房仲網》或《永慶快搜app》就能免費查看，一「指」掌握各區房市短期交易狀況。陳賜傑表示，2022年永慶房屋率先同業，推出紙本版本的「一年內成交再上市地圖」及「短期轉售成交地圖」，收穫許多消費者的正面回饋。因此特別將其數位化，幫助消費者更便捷的了解房市短期交易狀況。



《永慶房仲網》也提供「買賣屋防護力挑戰」闖關活動，只要3分鐘就能科普短期投機炒作知識，守住辛苦存下的購屋金。到3月底前，完成或分享買賣防護力三關挑戰，還能參加抽獎，共有Panasonic電動牙刷、日立除濕機、掃地機器人等多重好禮。



陳賜傑表示，永慶房屋深信不炒房才是房仲業者最大的企業社會責任，以具體行動抵制投機炒作行為，幫助消費者了解各區的短期轉售情形，避開投機炒作房，讓買賣安全看得見。

去年全台建物買賣交易量能創近3年新低，顯示民眾買房腳步放緩，房市反轉向下，不過企業添購不動產的步伐卻未停歇，統計顯示近年企業購買房地產的貸款餘額，近1年增近4千億元，截至去年10月累積餘額已達4.8兆元新高。專家指出，預期未來房市循著設廠利多走，科學園區周邊題材仍持續受矚目。

企業買不動產貸款餘額 累積達4.8兆元新高

根據企業跟銀行貸款用途資料顯示，近年企業購買房地產的貸款餘額快速走高，到去年10月前，累積買不動產的餘額已高達4.833兆元，是有統計來新高，而且近1年就增加了3938.2億元，為統計以來同期第2高，僅次於2021年的年增5105.1億元。

創辦人周昆立表示，政府在2019年7月1日推出「投資台灣三大方案」後，包含「歡迎台商回台投資行動方案」、「根留台灣企業加速投資行動方案」及「中小企業加速投資行動方案」，都吸引大量企業投資台灣。

▼近年有大量企業回台投資。

截至今年2月3日，審核通過的總投資金額已高達1兆9289億元，預估可創造14萬2530個就業機會，而大量設廠、購地與居住的需求，都讓企業購置不動產金額有不斷創高動力。

投資台灣三大方案 買地佔比穩定走高

企業授信用途主要分為四類，包括購置房地產、購置動產、企業投資以及周轉金。從企業授信用途的購置不動產比重趨勢則可發現，2016年以前購置不動產佔比維持在2成內，2016年後便突破2成，而後就穩定走高。

2019年起更是明顯增加，近2年比重甚至都高達24.9%，為歷年同期最高，周昆立認為，可見企業投資台灣會先大比率購買不動產的情形相當明顯，未來若投資順利，所帶來的就業機會增長，將替各區域房市帶來不小的支撐力道，對各區域房市有相當正面的影響。

▼近年企業購買不動產的餘額快速走高。

房市三把火減弱 為來買房跟著科學園區走

周昆立指出，雖然從目前台灣房市態勢來看，支撐過去幾年房市的三把火「低利率」、「QE熱錢湧入」、「資金回流台灣投資」等，都有減弱跡象，漲多與超漲的房價可能會出現下修，但企業投資台灣是一個數年的過程，不會輕易中斷。

目前三大投資方案近2兆元的投資金額，將替台灣經濟與房市帶來一定程度長遠正面的支撐效果，如果再加上政府拼經濟各項重大建設持續推動，估計這波房價修正出現大幅下跌機會並不高，很可能跌個1成左右就會初步止穩。

預期未來幾年台灣房市仍有大廠設廠利多，搭配捷運建設、科學園區周邊的題材區，將持續受到房市矚目，是民眾買房保值，或是建商購地推案都可以留意的區塊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】