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淡海新市鎮在淡海輕軌帶動區域發展下，隨著美麗新影城等大型商業設施進駐，未來淡江大橋通車可望舒解淡水、八里間的交通，3字頭單價、千萬左右總價的房價水準在大台北地區相對親民，僅不到北投的一半，吸引不少大台北首購族移居。

　永慶不動產淡水站前加盟店店東江國祥表示，由於淡海輕軌第一期完工，由紅樹林經淡海新市鎮，延伸至漁人碼頭，帶動人潮進駐；加上美麗新影城開幕營運，「海洋都心」三期合計5,000戶的造鎮開發，以及「台北灣」各期開發，過去以家樂福、行政中心、新市國小為核心的商圈由南向北、向西擴展，使淡海新市鎮生活機能漸成熟，吸引首購族移居，也逐步擺脫過去空屋過高的「鬼城」印象，淡水人口也增加至18.5萬人。

　隨著近年房價高漲，淡海新市鎮房價在大台北仍屬相對較低，也不若其他熱門重劃區飆漲，吸引首購族移居。

　江國祥表示，與明德站公寓房價多在每坪63萬～68萬元相較，淡海新市鎮若屬蛋黃區的新市國小、行政中心周邊，房價多在每坪30萬～35萬元，經過十餘年發展，周邊超市、銀行、商店完整，生活機能成熟，成為首購族指名度較高的區域；近年發展快速、較北側的美麗新影城、崁頂站一帶，則約在每坪25萬～30萬左右。

　聯外交通改善，將會另一個提高台北客移居的誘因，興建中的淡江大橋預計在2025年完工通車，將會舒解淡水、八里間過去以關渡大橋為主要動線尖峰時段較擁擠的交通；此外連結淡金路、中正東路與北投大度路的淡北道路工程，去年已獲行政院核定通過，並在去年底公告招標，力拚2028年完工通車，預期將大幅改善淡水與台北市交通問題。

　另外，淡海國小在興建中，預計今年開始招生，在交通及生活機能更為完備後，淡海新市鎮房市發展將更具潛力。

　江國祥表示，淡海新市鎮房價由南向北、向西遞減，普遍來說，二房加平面車位總價約在800萬～1,000萬元，三房加車位總價約在1,000萬～1,500萬元，四房加車位總價約在1,500萬～2,000萬元，購屋客層除了部分在地換屋客，多數都是台北移居的首購客，以二、三房產品為需求大宗。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]根據台中地政局資料，台中市去年買賣移轉棟數共5萬972棟，年增2%，創9年來新高；專家表示，大台中地區的房市特色之一為預售屋多，而平均地權條例將上路，可望增強賣方售屋動機，自住客有機會買到相對合理的價格，可鎖定東區的三井LaLaport、烏日高鐵站的「超級娛樂城」、北屯區的漢神洲際購物中心三區的周邊商圈，房價相對市區親民。

信義房屋中六區協理洪振祐表示，在平均地權條例送進立法院討論前，大台中地區的置產客對房市信心強，較無調整售價的空間，現在平均地權條例可望上路，增強賣方的售屋動機，且因過去置產客入手價格低，因此若要出售，有機會低於現今建商欲出售的房價，若是有自住需求的購屋族，可望以相對合理的房價購入。

台中地區有三個區域預售案相對多，且沿著大型購物中心發展，包括位於台中市東區的三井LaLaport、台中烏日高鐵站的「超級娛樂城」、台中北屯區的漢神洲際購物中心周邊商圈，這三個區域周邊因為位處台中市區外圍，因此房價相對台中市區親民、好入手，又具未來發展性，適合首購自住族群。

洪振祐表示，台中市東區的三井LaLaport，今年1月下旬開幕，當地居民都很期待，預售案單價約40多萬、新古屋30萬上下、中古屋20萬左右；台中烏日高鐵站的「超級娛樂城」，因為高鐵、火車、捷運三鐵共構，極具交通優勢，預售屋單價約30-40萬、屋齡10年內新古屋，單價則是20-30萬，附近的烏日舊市區中古大樓房價約只要1字頭，選擇多元。

而位於北屯區的漢神洲際購物中心，去年動工，預計2025年完工，因為結合台中洲際棒球場，又鄰近74快速道路，到台中各地區都方便，預售屋單價約40-50萬、屋齡10年內的新古大樓單價30-40萬、中古大樓單價20-30萬。

購屋族群部分，洪振祐表示，許多從彰化、南投至台中工作的首購族群，會選擇在台中成家立業，回彰投老家也近，觀察主力產品，近一年來兩房因低總價、好入手的緣故，統計近期區域物件的被帶看量，帶看較集中的物件，兩房比例超過5成，而三房則佔3成左右。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院消費者保護處(消保處)針對全國50建案進行專案查核，每一建案均查核15項目，共查核750項次，計有55項次不符合規定，契約內容整體不合格率為7.3%，不合格內容則散見於18份契約中。從本次查處結果來看，以嘉義縣「永成建設-御品苑」違反9項規範、不合格項目最多。

消保處指出，為了解建商對「平均地權條例」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」遵循狀況，行政院消保處會同內政部(地政司)及各地方政府地政局(處)辦理「111年度預售屋買賣定型化契約查核」。本次共計查核50個建案，每建案均查核「房地面積誤差及其價款找補」、「驗收」及「違約之處罰」等15項目。

各查核項目中的違規件數及主要違規態樣，違反「驗收」規定共計8建案； 違反「通知交屋期限」規定共計8建案；違反「房地面積誤差及其價款找補」規定共計6建案；違反「違約之處罰」規定，也有6建案。

從本次查處結果來看，以嘉義縣「永成建設-御品苑」違反9項規範、不合格項目最多；基隆市「原榮實業-橙品32」違反6項目次之。新北市「立信偉業(股)-立信御景」、高雄市「仰德建設(股)-仰德駁二」皆違反4檢查項目。

消保處呼籲建商應依照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，擬定各項契約條款，切勿刻意隱瞞重要消費資訊，影響消費者判斷，更不得假借「個別磋商」之名，變更備查契約內容。對於不合規定的建案，消保處已請內政部要求各地方政府地政局(處)依平均地權條例規定，依法進行裁處。

消保處也提醒消費者，購買預售屋所支出金額甚為可觀，請務必斟酌本身財力為理性判斷，切勿衝動簽約，並於簽約前做到下列步驟以保障自身購屋權益：

一、 至實價登錄網站確認建案契約備查狀況。

二、 逐點核對契約內容是否與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」內容相同。

三、 倘遇契約內容不合規定的建案，應請建商改正或拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北市新建案平均得花近半年才能完銷。(圖/591新建案提供)

好日子沒了?隨著打炒房、連續升息衝擊，房市買氣自去年下半年開始一路熄火，根據591新建案調查近兩年六都、新竹縣市公開建案的銷售狀況，發現像新北、桃園、台中及高雄等四都，建案平均要5個月才能完銷，隨著今年利空持續發酵，未來建案恐怕只會越賣愈久。不過值得一提的是，新竹地區的銷售時間雖然同樣增加，但平均下來僅需花2個多月就能賣完，在一片不景氣中顯得特別突出，也是七都名符其實的「快銷王」。

數字科技(5287)旗下的591新建案調查，近兩年六都、新竹縣市公開的新建案銷況，發現除台北、台南銷售月份略為減少外，其餘縣市均呈現大幅成長。591新建案指出，隨著升息及打炒房等利空環伺，市場觀望氣氛持續累積，目前不只建商推案力道有減弱跡象，連帶也買方猶豫期也持續延長，導致建案銷售時間增加。

以台北市來看，建案銷售時間雖然在各縣市當中最久，但因去年多以中小型個案進場，使整體銷售時間從6.4個月縮短至5個月左右，降幅相當顯著。至於新北個案多集中在三重、土城及板橋等擁有重劃區的地區，但由於區內土地供給充沛，整體推案水位高居不下，在個案戶數量體大且周遭競品多，價格又維持高檔的情況下，買方考慮期拉長，拖累建案銷售速度。

桃竹則呈現一冷一熱，如桃園近年雖因房價親民及交通建設陸續完善，成為建商兵家必爭之地，從青埔或小檜溪等重劃區，到觀音、楊梅及蘆竹等蛋白區推案都是遍地開花；不過也正因如此，在這波升息浪潮下，購屋族由於房貸負擔大幅提高，加上對房價走勢產生疑慮，使當地建案平均要花近5個月的時間才能完銷。

反觀新竹縣市建案平均從公開到完銷只要2個多月，數據顯示，這些建案主要分佈在新竹市北區、東區及新竹縣竹北市、湖口鄉等地，其中新竹縣周邊建案銷況都相當不錯，研判主因除了與近年市中心或精華地段房價高漲，導致購屋族向外出走，也和當地推案多為量體有限的小型建案，銷售速度較快有關。

在台中部分，去年在房市過熱及捷運等利多出盡夾擊下，市場熱度平平，建案平均銷售月份更要5個月之久。觀察數據，近兩年台中推案仍以捷運及建設議題的北屯區為主。不過過往屬於台中縣的海線及太平、豐原等地，在房價基期低且具開發議題的優勢下，仍有不少個案完銷，也顯現近年台中購屋板塊挪移現象。

南二都台南、高雄，前年受惠市場熱錢湧進，更有台積電議題鼓舞，帶動大批投資客四處攻城掠地。以台南來說，有過半數完銷建案是落在2021年且集中在南科周邊如永康、安南及善化等地。至於高雄，前年同樣在科技議題加持下，買氣飆到高峰，尤其是北高雄楠梓、仁武等地更興起一波搶房潮，但去年下半年受房市風向轉變，加上周邊房價不斷堆疊產生排擠效應，許多原先計畫買房的購屋族態度轉向保守，也大幅增加建案銷售時間。

[NOWnews今日新聞]國泰金控今（20）日公布今（2023）年2月國民經濟信心調查結果，景氣展望與大額消費意願回揚，股市情緒與風險偏好上升，並有近4成人預期未來半年台股看漲。不過，在房屋交易調查部分，在平均地權條例修正法案通過後，短期民眾買賣房意願變化出現分歧。

國泰金指出，國發會最新公布的2022年12月景氣對策信號維持藍燈，領先與同時指標續跌，而2月國民經濟信心調查結果顯示，景氣展望指數上升至0.2（1月-29.3），現況指數亦走揚至-10.1（1月-41.3）；大額消費意願指數則回升至8.9（1月-2.5）。

在房屋交易調查方面，在平均地權條例修正法案通過後，賣房意願指數微幅下滑至-20.6（1月-19.3），買房意願指數小幅走揚至-54.1（1月-57.8），顯示短期民眾買賣房意願變化出現分歧。

國泰金調查結果亦顯示，民眾對於2023年台灣經濟成長率的平均預期值為2.2%，略高於上個月的2.1%，63%民眾認為2023年經濟成長率會在2%以上；民眾對於2023年平均通膨預期值為2.3%，與上個月相同，其中有64%民眾認為2023年通貨膨脹率會高於2%。

另外，由於調查期間市場對主要央行的緊縮預期降溫，推升國際主要股市向上，台股亦隨之走揚，國泰金調查結果顯示，民眾對於台股的樂觀指數明顯反彈至11（1月-20.6），風險偏好指數大幅上揚至10.5（1月-1.8），對於未來半年台股表現，亦有39.4%的人看漲台股，並有29.5%的人打算將現金定存轉入股票投資。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年底開始，不少房市專家便預測，2022全年度的買賣移轉棟數將下修，到了今年1月結果出爐，確實降到32萬棟以下，專家紛紛直言2022年的買氣降溫，不過，《住宅週報》社長陸敬民提醒，買賣移轉棟數確實是評斷房市景氣好不好的重要依據，但並非是唯一的依據，同時也提出觀察今年Q1房市的3大重點。

移轉棟數未計預售屋 數據易誤判

買賣移轉棟數計算的是新成屋及中古屋，預售屋並不在計算的範圍中，但近2年的房市買氣上升、房價飆漲，卻是預售屋一枝獨秀領漲，就如同許多建商所說，在工料雙漲的情況下，預售屋的各項成本都飆高，帶動房價上漲，但工料雙漲與新成屋、中古屋毫無關係。

以這樣的情況為前提，代表著大量的資金進入市場，而且是進到預售市場，產生與同區段中古屋價格上的差距，而且這樣的差距不只是3、5萬元，而是每坪差了10幾萬元以上，在北市以外的地區如新竹更明顯。也因此，讓民眾趕快去買中古屋，中古屋房價也就跟著漲起來。

事實上，買賣移轉棟數並不能具體反映市場的全貌，反而容易造成誤判，畢竟這是個落後指標。

同樣的大數據，多空角度不同就會產生不同的解讀，房市不像股市漲跌清清楚楚，大盤行情看了就知道，但房市的榮枯沒有像大盤行情這樣的清楚指標，因此當風向球出現，就只能各自代表各自領域的現象，業界人士卻把大數據用自己的預設立場去解讀。例如買賣移轉棟數下滑，空方就會「空到底」，多方則會說這是「市場回歸理性、盤整」。

陸敬民認為，像這樣的分析，沒有給消費者設定的前提，就會產生誤導，到底是針對預售屋或中古屋？是針對北台灣還是南台灣？不能拿1個數據，就說全台都是這樣。以委賣件數為例，媒體報導增加了2成，但實際上售屋網站上的重複物件太多，同1個物件可能就有好幾筆，甚至已售出的物件還掛在上面，這樣看分析委售件數有何意義？

投資客無力進貨 房市買氣下滑

在《平均地權條例》草案三讀通過後，各地都傳出來人、買氣明顯下滑，這當中有三個因素，第一，投資客看壞後市，改採觀望的態度；第二，自住客因為房價漲太多，無力追價買不起；第三就是尚未出貨的投資置產客群，這種已買未賣的族群手中的貨還沒出掉以前，暫時無力再進新貨，在新竹、台中首購重劃區、台74沿線、以及台南九份子重劃區都有。

這群人在2020年第四季開始的打房組合拳後，獲利大幅減少，但又不甘平轉，只好留著到交屋，手中的貨還沒出掉，進貨的能力就有限。不過有感讓利（實質降價）的推手，並不在投資客手裡尚未交屋的物件，而是滿手貨源（預售屋新成屋都一樣）的建商。

Q1房市三大觀察重點 建商成關鍵

因此，陸敬民提醒，今年第一季房市觀察重點，應放在3大面向，首先，要了解哪個縣市／地區／重劃區的「首購產品」陸續出現有感讓利，又是哪家重量級或代表性建商，以及讓利多少，是怎麼個讓法。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「平均地權條利」在今年1月10日於立法院三讀通過，也改變國內不動產市場買賣方意願。根據國泰金控今天(20日)公布的2月國民經濟信心調查結果，買賣方意願出現明顯變化。民眾在賣房意願指數較1月呈現下滑，至於買房意願指數則呈現走揚，顯示短期民眾買賣房意願在法案通過後，出現較為明顯的分歧。

「平均地權條例」修法立法院三讀通過，內政部快馬加鞭要完成子法，預計4月上路。修法重點包括民眾簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，若要換約轉售有嚴格限制，且重罰炒作行為，並建立檢舉獎金制度，且私法人購買住宅將有條件限制，若有必要，必須經內政部許可。

「平均地權條例」在三讀通過後不久，民眾對於國內不動產買賣意願，出現明顯變化。根據國泰金控20日公布的2月國民經濟信心調查結果，民眾在賣房意願指數較1月呈現下滑，從-19.3下滑至-20.6，但買房意願指數卻小幅走揚，從-57.8至-54.1，顯示短期民眾買賣房意願變化出現分歧。國泰金控經濟研究處協理陳欽奇說：『(原音)整個房市的訊息在今年比較多，包含價格的漲幅等等，在新的法案通過後，賣房意願是稍微降低了一點，買房的意願有稍微走升，但後續房市的變化，還是要看這兩股力量上下的變化。如果說在這邊賣方的意願有愈來愈高的話，當然在未來房價走勢上，就有相對下滑的空間，不過這後續還是要每個月看新調查的數據，才會有比較明確的方向。』

另外，在股市部分，由於調查期間市場對主要央行的緊縮預期降溫，推升國際主要股市向上，台股隨之走揚，2月調查結果顯示，民眾對於台股的樂觀指數從負轉正，也就是從1月的-20.6明顯反彈至11，風險偏好指數也大幅上揚，從-1.8至10.5。

國泰金控分析，有關股市的調查，主要是反應年初以來，金融市場對於Fed的緊縮預期的降溫所造成，但上星期美國一些經濟數據，包括通膨以及消費者物價指數(CPI)數據出爐後，投資人認為Fed升息恐延長時間，股市又出現變化，因此後續走勢，仍得再觀察。







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過去一年在央行升息，政經情勢不佳下，房市逐漸由賣方市場轉為買方市場，近期立法院通過平均地權條例修法，各界更是普遍預期今年房價將反轉下修，購屋民眾有機會買到相對合理價位的房子。 

不過，房市專家張欣民表示，這一個逐漸形成、有利於買方的完美風暴，因近期政府態度急轉連續拋出四招，現正快速退散中，房市風向正在轉變，說好的買方市場可能煙消雲散，房市又回到賣方市場。 

政府出的第一招是，宣布平均地權條例預售屋禁止換約規定，不溯既往。張欣民表示，平均地權條例修正案殺傷力最大的，就是規定上路之後，所有預售屋都不能再換約轉售，這將逼使投機客若不是準備大筆資金乖乖交屋，就是趕在政策上路前殺出。 

由於有出售時間壓力，且有大批物件會丟到市場，一般認為，平均地權條例通過後到上路前的幾個月，預售屋換約市場將有一波腥風血雨，投資客應會降價、平轉甚至認賠殺出，自住客很有機會撿到便宜。 

然而，內政部在通過後不久，突然轉彎宣示，預售屋禁止換約僅適用於新法實施後的交易行為，已購者不受影響，也就是不溯及既往。如此一來，投資客沒了時間的急迫性，可能產生的價格破壞效應就自然解除掉，民眾也沒了撿便宜的機會。 

第二招是央行鬆綁購地貸款須於18個月內動工的規定。張欣民表示，在買氣不佳下，限定18個月內動工否則收回貸款，對建商確是一項壓力，此一規定如果堅持下去，可能讓一些體質較差的中小型建商因資金斷鏈，必須賤價拋售換現金，購屋人因而可買到便宜房子。 

而如果建商萬一倒了留下爛攤子，進而一堆餘屋淪為法拍屋，也會衝擊正常市場，讓房價進一步鬆動。 

但平均地權條例修法通過後，在業者叫苦下，央行宣布，考量疫情等大環境因素列舉兩大項例外條款，排除18個月大限的適用。此一壓力解除，業者降價意願跟著大減，甚至可能「滿血復活」，房價修正機率大幅降低。 

除了上述政策外，近期新任內政部長林右昌上任後再拋出兩招化解房價下跌風暴，一是房貸補助3萬元，這讓因央行升息繳不起房貸的人，多了一年喘息時間，短時間不會丟出市場，減緩房價下跌壓力。 

另一則是購屋公積金構想。雖然內政部表示還在研議，尚未定案，但此一購想顯示，政府已從先前風風火火打炒房，現在轉為救市穩市。而公積金上路，若有數萬人，甚至數十萬人參加，屋主、建商看到這麼多人想買房，恐怕不是降價而是繼續再漲。 







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預售屋因為低自備款、貸款成數高，經常成為首購族的心頭好，但是行政院消保處指出，預售屋契約內容經常暗藏陷阱，其中最常見的就是交屋保留款，應為房地總價5%，而非房屋總價5%，甚至直接沒有記載，而若竣工面積誤差超過3%，消費者更可以主張解約，提醒民眾多加留意。

走進明亮寬敞的房子，想像未來的居住樣貌，不過預售屋契約常常暗藏陷阱，根據行政院消保處查核全國50個建案、總共750個項目，結果發現55項目不符合規定，整體不合格率達7.3%。

消保處簡任秘書陳星宏說，「特別是說在交屋保留款這部分，建商不是用空白的方式顯示，就是用四捨五入，甚至在計算上面並不符合我們的法規，規定是交屋保留款房地總價5%。」

消保處指出，因為預售屋還沒完工，消費者先保留一定比例的款項，交屋時若發現瑕疵，才有籌碼要求改善，同時建商不能限制驗收次數只有1次，若最終的房地、停車格等面積，跟合約內容誤差超過3%，消費者更有權利解約，而非摸摸鼻子吃悶虧。

消保處簡任秘書陳星宏說，「違反的這幾家建商，當地的縣市政府都依照平均地權條例處以罰鍰，從6萬起跳，上限30萬。」

內政部地政司專委陳啓明說，「內政部地政司這邊有一個實價登錄查詢網站，提醒消費者購買預售屋的過程，必須到網站了解市場交易價格、建案資訊和契約內容。」

除了實價登錄網站，內政部也提供預售屋應記載事項範本，讓購屋族查詢比對，避免好不容易存到頭期款，卻不幸淪為冤大頭。







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▲國泰金調查顯示，民眾對於買賣房意願仍相當分歧。

國泰金控今(20)日公布2月國民經濟信心調查結果，民眾景氣展望指數上揚，大額消費意願同步回溫，不過有關房地產交易部分，賣方意願指數微下滑至-20.6，買房意願也僅小幅上升至-54.1 ，民眾購屋觀望氛圍仍相當高。

對於經濟成長預期方面，國泰金表示，2月結果顯示民眾對於2023年經濟成長率的平均預期為2.2%，略高於1月的2.1％，有63％的民眾認為今年經濟成長率會在2%以上，而對於平均通膨的預期值則為2.3%，和1月相同，有64％的民眾認為今年通貨膨脹率會高於2%。

而房市交易調查方面，受到平均地權條例修正案通過，有高達70%的民眾認為現在不是買房時機，有51％的民眾認為現在是賣房時機，買賣雙方認知差距大，也讓現階段房地產市況呈現膠著不明。

此外，隨著全球主要央行緊縮預期降溫，推升國際股市，2月民眾對於股市樂觀指數反彈至11.0，風險偏好指數也大幅上揚至10.5。







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