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疫情趨緩、商機逐漸復甦，大型店面再現交易潮？！根據內政部實價登錄最新揭露，台南市中西區與東區雙雙出現億級大型透店交易，位於中西區民族路二段一棟屋齡6年、佔地170.46坪、建坪134.07坪的一層樓大型透天店面，2022年8月以總價2.8億元成交，此筆交易榮登中西區2022年度最高價透天交易，如換算地價每坪約164.3萬元，為該區近兩年來次高地價紀錄，據了解，此透店買家為台南某醫藥公司，北中南皆有連鎖藥局門市，而該店面現況為愛迪達旗艦門市，營業至今約5年時間，不過目前已準備結束營業，全館出清中。

台灣房屋台南東門加盟店店長蔡裕荏表示，該透店就位於熱鬧的站前商圈，周邊店家林立、人流車流多商機濃厚，是台南精華市區中的蛋黃地段，該店面屋齡新、面寬大、空間坪數廣闊，以成交總價來說頗為合理，而該透店原屋主為台南在地中小型建商，原本規劃整合周邊土地做建案開發，不過評估因為整合不易，加上政府在去年初祭出限貸政策，私法人購地貸款限縮為五成等因素，因此索性選擇釋出轉手換現金，也更利於資產運用，而對買家來說，疫情期間店面交易趨冷有利議價，同時去年下半年開始，疫情轉緩，迎接即將湧現的商機，也正是準備進場的好時機，蔡裕荏也說，大型透店，面積大、租金較高，通常都是較具實力的連鎖品牌業者較有力進駐，推估新買家應是看準區段商機與時機，選擇入手自用展店或做出租規劃。



無獨有偶，位於東區文化中心商圈，中華東路三段上一棟一層樓大型透天店面，同樣擁有億級成交實力，據實價揭露，該透天屋齡35年，佔地146.71坪，建坪76.02坪，2022年10月由台南在地一間實業公司，以總價約1.35億元買下，此筆交易成為2022年度東區最高價透天交易，如換算地價，每坪約92.4萬元，而該店面前身同樣為連鎖運動用品店，營業至少超過十年，不過目前已搬遷，現況閒置中。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，近幾年受疫情影響商機，不僅店面業者受影響，也讓不少包租公選擇階段性獲利了結，不過也吸引自用族伺機卡位優質商圈，尤其疫情趨緩、國門解封，看好商機逐漸復甦，也促使投資人陸續進駐精華地段布局。而觀察這兩筆透店交易買家皆為私法人，雖然平均地權條例已於2023年1月10日三讀通過，將針對私法人購屋採許可制，不過純商用店面、商辦、廠房等並非管制類型，因此反而可能成為2023年私法人熱門的置產標的。

受到全球資金緊縮、央行升息影響，房市交易量嚴重衰退，如今《平均地權條例》醞釀中，更加打擊房市信心，各界預期房價將下修，而房產學者張金鶚也針對未來房市走向做出分析。

房市軟著陸 價格緩慢下跌

張金鶚預期，未來房市將會「軟著陸」，也就是房價「緩慢下跌」，而且先是區位、產品與公司資金周轉等體質較差的「個案」最先反應，再來是投資客聚集的「小區域」，接著是「行政區」，最後才是「全市」及「整體」房市，也因為房價緩跌，因此不景氣的時間就會變得較長。

歷史房市不景氣 至少維持5年

張金鶚進一步解釋，這波房市經歷相當長時間的繁榮景氣，不論房價或供給量都因投資需求而累積上升增加，如今面臨自住需求已無法支撐，但業者或投資客初期多數不會認賠殺出，因此市場機制的漸進調整，需要一段較長時間。

而根據過往經驗，房市不景氣都將會持續好幾年的一段時間，舉例來說，台灣在民國64～67年、70～75年、79～91年時，都經歷過5至10年以上的房市不景氣階段。

投資客口袋深 難認賠殺出

針對未來房市發展，張金鶚提醒，資金周轉、預期心理與政策影響應是重要關鍵，在過去業者及投資客口袋仍深，也不會認賠殺出的情況下，房價緩跌是較可能的發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

被視為打房殺手鐧的《平均地權條例》修法火速通過，根據不動產業者統計，過去一個月全台和主要都會區，預售轉售案件，一個月就增加了2392件，儼然一股逃命潮正在上演。但在市場量縮、賣壓的情況下，投資客想快速出場，卻出現掛單沒人接的窘境。

代銷業者陳孝龍說，「那因為我們是預售的付款方式，所以我們在簽約前我們需要付到訂金，簽約金跟開工款。」

一看到客人上門，代銷業者就像看到救星，熱情介紹，因為打房最重拳《平均地權條例》修法通過，讓預售市場急速冷凍，現在一天可能等不到半組客人。

代銷業者陳孝龍說，「從平均地權條例這個法律上路之後，我們也是明顯的覺得說，來賞屋的人數有一樣持續的銳減，一周已經降到大概是5組左右的（客人）部分，已經銳減一半的感覺。」

不只預售屋代銷中心冷冷清清，打開購屋網，南部也有預售建案，刊登了幾個月，卻乏人問津。雖然新法案正式上路前，換約轉單不溯及既往，但逃命潮已經漸漸浮現。以目前房地合一2.0，紅單轉售，二年內，適用最高45％稅率計算，假設獲利百萬，要繳42萬3千元的稅額，明明市況賣價不佳，也有投資客願意認賠殺出。

​房產專家徐佳馨說，「這兩天就已經陸陸續續出現，投資客願意賠售的狀況，現階段採取不溯及既往的操作，那我們也會認為可能有一些投資客，他就不願意降價了，那在市場上面的降價的陣痛期間，會相對比較拉長。」

消費者信心不足，出現有人想下車，卻沒有人接手的窘境，這場房市核爆，未來走向如何，業界繃緊神經，持續觀望。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

平均地權條例新法10日三讀通過，其中「預售屋禁止轉售」，讓不少屋主很緊張，有房仲透露，這兩天已經陸續出現賠售的案件，不過內政部代理部長花敬群12日證實，預售屋禁止轉售有日出條款，也就是不溯及既往，新法上路前的購屋行為，未來都能轉售，不過專家認為，現在房市冷，即便如此也不會出現搶購潮。

代銷人員：「這是一個很單純的社區。」強力推銷社區環境，吸引買房民眾目光，預售屋代銷推得很賣力，因為平均地權條例三讀闖關，其中的「預售屋禁止轉售」，讓預售屋市場迅速降溫。住商不動產企研室資深經理徐佳馨：「平均地權條例三讀通過，這兩天就已經陸續出現投資客願意賠售的狀況，現階段採取不溯及既往操作，我們會認為投資客不願意降價了。」

原本急著下車的投資客可以稍稍喘口氣了嗎？內政部代理部長花敬群透露，預售屋禁止轉售有「日出條款」，也就是不溯及既往，假設平均地權條例新法7月上路，那麼6月以前取得簽約的預售屋，就不在管制範圍內，搶購潮又要出現了嗎？專家直言沒人想當房市韭菜。

全球居不動產情報室總監陳炳辰：「未來走空情況太嚴重，一般台灣民眾還是會認為說，價格都會走低的情況下，我不必急於這一時，尤其現在這些出脫物價，以市場行情去打折。」花敬群也預期，未來房價會軟著陸，專家表示，這波打炒房政策已經讓小建商銀根吃緊，或許購屋族再撐一下，會有更大機會以相對低價進場買房。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

針對「平均地權條例修法」增訂預售屋換約限制規定，內政部2023年1月13日特別說明，預售屋換約限制不溯及既往，是依據法律規定及法理辦理，絕不是打假球，修法也不會打折。

內政部表示，依據立法院三讀通過的「平均地權條例」第47條之4規定「預售屋或新建成屋買賣契約之『買受人』，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人。」所以在該條規定施行後，簽訂預售屋買賣契約的買受人，均將受到限制換約轉售規定的管制，可有效阻斷投資客未來再利用先簽約後換約的手法進行預售屋炒作。



至於規定施行前已簽訂買賣契約的「買受人」，因在簽約當時尚未定有限制換約轉售規定，且禁止換約對買受人確為重大限制規定，不宜單純僅以行為管制視之。所以基於「法律不溯及既往」及「信賴保護」原則，以及保障財產權法理，本法施行前的契約可再為轉售。但在規定施行後，如因換約轉售而取得預售屋契約的第三人(即新的「買受人」)，仍必須適用不得讓與或轉售的規定。



內政部補充，未來修法上路後，在市場交易時欲接手購買預售屋契約的第三人，勢必將考慮到後續會受到限制換約轉售規定的管制，投資客將卻步不再進場接手，所以不致有續為炒作的疑慮，而是由有真正自住需求的民眾依合理價格接手。但在目前換約轉售限制及預售屋交易轉弱的市況下，提醒民眾如有購買意願時應審慎評估，並為自己爭取更大合理的議價空間。



內政部最後表示，對於這次修法增訂的預售屋換約限制規定，後續將儘速邀集相關機關及公會進行子法研討，其後再報請行政院核定公告施行日期。



另外，對於各界關切這次修法通過的私法人購屋許可制規定，內政部指出，將於近期會同相關部會與中小型建商業者，進行座談並聽取意見，後續在子法擬訂時亦會邀集相關公會進行討論，並且會以子法預告方式，對外徵求各界建議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部祭出的《平均地權條例》已在近日三讀通過，原本因升息重挫的房市更是雪上加霜，但想買房的人恐怕得再等等！根據全國不動產統計，2022年底交易量雖然出現雪崩式下滑，但顯然尚未達到2016年谷底程度，在「量先價行」原則下，想便宜買房的人恐得再等等了！

根據全國不動產企研室統計全台六都近12年「建物買賣移轉棟數」走勢圖，房地合一稅推出影響下，2016年為近12年交易量谷底，隨後開始回溫，2021年達到高峰，2022年《平均地權條例》消息釋出後，交易量開始出現「雪崩式下滑」。

此次《平均地權條例》堪稱台灣房地史上第一次真正意義的打炒房，鎖定投資客禁止預售屋轉讓、法人購屋許可制，勢必比房地合一稅衝擊更大。

不過，交易量尚未比2016年更低，顯然即使法規未上路前，仍需要一段時間，讓內政部的「子彈」飛一會兒，交易量方有可能跌至谷底，且量先價行原則下，到時候房價也才能逐步落底，建議購屋族可再觀察一會兒，不用急著出手購屋。

全國不動產總經理藍怡婷指出，觀察近12年「建物買賣移轉棟數」走勢圖，六都皆明顯在歷經2011~2013年房市熱潮後開始反轉，於2016年房地合一上路跌到谷底，再從2017年開始逐步回溫攀爬，交易量呈現V型反轉，而這一波房市熱潮直到2021年來到頂點，觀察六都2022年表現，除了台中市交易量微幅上揚，其他五都移轉棟數皆出現雪崩式下滑，也宣告這一波房市多頭終結。

根據全國不動產企研室統計全台六都近12年「建物買賣移轉棟數」走勢圖，可以發現這一波多頭從2016年開始回溫，六都除了台中市之外，2022年交易量開始出現「雪崩式下滑」。就有房仲業者表示，現在不只是自住客出門看屋議價好時機，為刺激買氣，各業者紛紛祭出許多優惠活動，對消費者來說是一大福音。

議價進場最好時機！搶攻自住客買盤

全國不動產總經理藍怡婷指出，觀察近12年「建物買賣移轉棟數」走勢圖，六都皆明顯在歷經2011~2013年房市熱潮後開始反轉，於2016年房地合一上路跌到谷底，再從2017年開始逐步回溫攀爬，交易量呈現V型反轉，而這一波房市熱潮直到2021年來到頂點，觀察六都2022年表現，除了台中市交易量微幅上揚，其他五都移轉棟數皆出現雪崩式下滑，也宣告這一波房市多頭終結。

全國不動產總經理藍怡婷表示，由於房市反轉，現在正是自住客出門看屋、議價好時機，各家房仲業者紛紛祭出優惠活動，對消費者可說是一大福音。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據國發會統計，2021年時全台65歲以上老年人口超過393萬人，佔全台總人口比例的16.8%，顯示目前已經進入「高齡社會」，專家更預測，在25年後的2025年，全台老人人口就將佔總人口的20%，每5人就有1人是65歲以上長者，代表直接進入「超高齡社會」；而因現代人忙碌、轉向小家庭模式，有越來越多老人面臨獨居、或甚至是「老無所終」，得自己想辦法在外租屋的嚴峻居住問題，有鑑於此，不少建商或是開發商，就看準老年化社會的需求，投資興建銀髮養生宅或者「養生村」，以休閒樂活、且提供高端服務的模式，來取代傳統老人安養院，也成了銀髮族們退休後的新興選擇。

高齡專用住宅將成趨勢

由於台灣出生率連年下降、老年人口也逐漸變多，潤泰企業集團就於1991年設立潤福生活事業股份有限公司，專責從事「銀髮專用住宅」的設計規劃及營運管理服務，並在1996年正式在淡水營運中高齡專用住宅「潤福生活新象」，與日本中銀建物株式會社技術合作，並採取飯店式經營管理，提供營養均衡的膳食、貼心的護理服務安全的空間設計、健康休閒及生活起居的全方位軟硬體照顧服務，標榜設備最齊全之一的高級老人住宅，提供15~30坪的房型供選擇，每月租金含管理費與伙食費，每人最低只要約25,250元，並提供短期租賃方案可以因應不同年長者們與子女的需求。

而台塑集團已故創辦人王永慶，早在1990年代時，就為了實踐「老吾老，以及人之老」的理想，提出養生文化村觀念，希望規劃設計出一個讓年長者可以在身體活動、心智認知、生產力和生活滿意方面，都能享受健康樂趣又有尊嚴的生活環境，於是台塑集團旗下於桃園市龜山區的「長庚養生文化村」，就於2005年起正式對外營運，不只有綠化園區的景觀設計可以讓年長者們靜心、親近自然，也提供醫學中心級的健康監護和衛教指導、預防保健，建立連續性照護體系，讓年長者可以無後顧之憂；只要通過長庚醫院身體檢查合格、並經養生村方面評估適合入住的60歲以上年長者，就可以以每月單人2~3.4萬元不等的含管理費租金入住。

後續還有日勝生集團在三芝打造的「銀養樂齡複合園區」、冠德建設攜手日本重量級建商「森集團」、大洋塑膠在新北市中和區推動的萬坪造鎮全齡宅開發案，以及房屋仲介公司台灣房屋重金投資60億元在新竹關西打造的健康住宅「亞洲健康智慧園區」等，都受到市場的熱烈關注；而近期台中品牌建商大毅建設，也攜手老爺酒店集團、長照醫療專家，投資20億元興建銀髮宅「高年級聚樂部」，預計打造地上13層、共計228間房間，採取會員制、只租不售的方式，推估住宿加上銀髮課程平均每人月收6萬元，標榜「用台北豪宅的管理費，就可以讓自己享有天天住飯店的快樂晚年」，預計在2025年7月完工。

▼專家預測，2025年全台老人就將佔總人口的20%，每5人就有1人是65歲以上長者。

多元學習 重視高齡化問題

無獨有偶，國外也開始重視少子化與老年化的問題，而美國亞利桑那州立大學，近年就推出十分特殊的「密拉貝拉」（Mirabella）宿舍，讓高齡退休長者能夠入住並自由使用學校設施、旁聽課程，宿舍方面也會舉辦由大學教授帶領的講座與讀書會，不僅讓年長者能夠實踐「活到老、學到老」的終生學習目標，也能促進年輕人與銀髮族群之間的相互交流，甚至成為該校護理學院研究與實踐的場域。

而位於霧峰區草湖路、振興街口，且三面臨路的「朝陽之星」，也是希望能夠達到這樣的轉型，其原先為與朝陽科技大學配合的校外學生第二宿舍，並於98學年度完工後正式啟用，規劃上當初更一度被外界喻為「媲美五星級飯店」，因目前校方已經在著手興建自己的宿舍，因此在朝陽之星退場後，地主在當今少子化、人口也逐漸老化的趨勢下，有意想將座落在霧峰最熱鬧的中正路商圈、亞洲大學附屬醫院就在車程5-10分鐘的距離內的精華地段建築，改造成「銀髮村」，希望能為當地再次帶來新一波繁榮之景，也不排除將整塊精華角地一次出售給建商，再讓他們自行做後續的規劃與安排。

醫療發達長壽成趨勢 「銀髮宅」是新商機？

對此，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴指出，「養生村」或是「青銀共居」住宅，近年確實在人口逐漸老化、現代人又因進步醫療科技變得越來越長壽的情況下，慢慢成為趨勢，而此類「銀髮宅」，在空間規劃、飲食、醫療照護上的各項服務，也需要根據年長者的需求來進行特別的規劃，想達到這樣的條件，又大多都會在遠離市區的郊區來開發進行，「但此類養生村可能因較高級的規劃而收費較高，保證金更可能數百萬起跳，到醫院就醫以及與子女交流的情況可能也香較困難，因此鄰近市區的社區型銀髮宅，因能享有便捷生活機能，年長者入住後也不需特別重新適應環境，可能會是當前更受歡迎的養老宅產品。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

疫情趨緩、商機逐漸復甦，大型店面再現交易潮？！根據內政部實價登錄最新揭露，台南市中西區與東區雙雙出現億級大型透店交易，位於中西區民族路二段一棟屋齡6年、佔地170.46坪、建坪134.07坪的一層樓大型透天店面，2022年8月以總價2.8億元成交，此筆交易榮登中西區2022年度最高價透天交易，如換算地價每坪約164.3萬元，為該區近兩年來次高地價紀錄，據了解，此透店買家為台南某醫藥公司，北中南皆有連鎖藥局門市，而該店面現況為愛迪達旗艦門市，營業至今約5年時間，不過目前已準備結束營業，全館出清中。

台灣房屋台南東門加盟店店長蔡裕荏表示，該透店就位於熱鬧的站前商圈，周邊店家林立、人流車流多商機濃厚，是台南精華市區中的蛋黃地段，該店面屋齡新、面寬大、空間坪數廣闊，以成交總價來說頗為合理，而該透店原屋主為台南在地中小型建商，原本規劃整合周邊土地做建案開發，不過，由於評估因為整合不易，加上政府在去年初祭出限貸政策，私法人購地貸款限縮為五成等因素，因此索性選擇釋出轉手換現金，也更利於資產運用。

他說，對買家來說，疫情期間店面交易趨冷有利議價，同時去年下半年開始，疫情轉緩，迎接即將湧現的商機，也正是準備進場的好時機，蔡裕荏也說，大型透店，面積大、租金較高，通常都是較具實力的連鎖品牌業者較有力進駐，推估新買家應是看準區段商機與時機，選擇入手自用展店或做出租規劃。

無獨有偶，位於東區文化中心商圈，中華東路三段上一棟一層樓大型透天店面，同樣擁有億級成交實力，據實價揭露，該透天屋齡35年，佔地146.71坪，建坪76.02坪，2022年10月由台南在地一間實業公司，以總價約1.35億元買下，此筆交易成為2022年度東區最高價透天交易，如換算地價，每坪約92.4萬元，而該店面前身同樣為連鎖運動用品店，營業至少超過十年，不過目前已搬遷，現況閒置中。 

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，近幾年受疫情影響商機，不僅店面業者受影響，也讓不少包租公選擇階段性獲利了結，不過也吸引自用族伺機卡位優質商圈，尤其疫情趨緩、國門解封，看好商機逐漸復甦，也促使投資人陸續進駐精華地段布局。而觀察這兩筆透店交易買家皆為私法人，雖然平均地權條例已於今年1月10日三讀通過，將針對私法人購屋採許可制，不過純商用店面、商辦、廠房等並非管制類型，因此反而可能成為今年私法人熱門的置產標的。

▲台中熱門購屋路段，多數集中在屯區。（東森房屋提供）

最近幾年在各項重點建設的加持下，台中各區房市呈現百花齊放的態勢，房仲業者根據聯徵中心資料，統計2022年前三季台中前10大購屋熱門路段，有8條都是位在北屯、南屯、西屯等三大屯區，其中北屯區佔5條，南屯區佔2條，西屯區佔1條。

東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，房市多空對峙，市場觀望氣氛濃厚，建議當前的購屋民眾要將地段當做首要考量，首選兼具保值性與增值性的精華區域，以台中來說，三大屯區無疑是未來房市關注的重點。

葉沛堯指出，以台中市來說，三大屯區房市各擁題材，北屯有捷運機廠重劃區、廍子重劃區等，西屯有七期新市政中心、水湳經貿園區、中科等，南屯則有五期重劃區、精密科學園區等，三大屯區都是兼顧房市話題與基礎機能的重點區域，房價極具抗跌保值性。

東森房屋黎明向上加盟店店東曾冠鈞表示，以南屯區來說，位於七期新市政中心旁，腹地涵蓋台中捷運綠線4個站口，坐擁黎明商圈、秀泰購物中心、好市多、嶺東科大等設施與場所，伴隨大立光等知名廠商進駐精密科學園區，當地的工作機會與就業人口愈來愈多，在人口紅利與基礎機能的強勢支撐下，即使近期房市趨冷，但多數屋主仍相當惜售，房價欲跌不易。

曾冠鈞進一步表示，目前南屯嶺東南路和大墩七街的買氣都很熱絡，這兩條路段去年前3季的新增房貸件數都在兩百件以上，平均每天都有成交。大墩七街位於七期南側延至五期重劃區，周邊還設有大墩國中、大墩國小等明星學校，買方大多是經濟實力較強的企業主或二代，目前該路段周遭屋齡20年以上中古大樓，每坪在30萬以上，部分預售屋的開價甚至可以達到5~6字頭，不過比起七期正核心還是很有競爭力。

至於嶺東南路，鄰近嶺東科大和精密科學園區，買方大多是在附近工作的就業族群，該路段周遭的房價相對友好，屋齡20年以上中古大樓，的每坪20萬以上，預售屋開價上看每坪40萬。