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內政部日前表示平均地權條例修法增訂的預售屋換約轉售限制規定，將不溯及適用於施行日前已簽訂的契約，引發部分人士認為修法大打折、開後門護航投資客等質疑或誤解。對此，內政部昨（十五）日再次澄清表示，換約轉售限制規定不溯及適用，修法絕不打折、不是為投資客護航，並且將更有助於未來落實嚴格執行。

內政部說明，依立法院三讀通過的平均地權條例規定，預售屋買賣契約的「買受人」，在簽訂買賣契約後，不得轉售買賣契約給第三人。該限制規定將「不溯及」適用，也就是不適用於施行日以前已簽訂契約的買受人，所以其在施行日後還是可以將契約轉售；但之後接手購買契約的新買受人，則仍然必須依法適用該限制規定，限制不得再為轉售。

對於外界的質疑，內政部說明如下：第一、不溯及適用是基於「不溯及既往」、「信賴保護」原則及財產權保障的法理。第二、阻絕投機炒作效果不受影響，修法不打折。無論是向建商購買，或是換約取得的預售屋契約買受人，只要是在施行日以後簽約，都會受到限制換約轉售規定的管制。因此，投資客將沒有接手既有契約的誘因，不會因為不溯及適用而出現新的炒作與哄抬漲價，反而是讓自住需求者有更多選擇，並可與銷售預售屋的建商或既有契約的買受人爭取更大的議價機會。第三、整體市場賣壓結構仍然存在，不為投資客護航。雖然不溯及適用，將會延長既有預售屋投資客契約的可轉售時間，市場短期賣壓會略微減輕，但在預期房價下修的趨勢下，整體市場賣壓的規模與結構並未改變。第四、避免「開後門」問題，有助未來落實嚴格執行。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

　日前《平均地權條例》三讀通過，對於原本2023年就處於持續降溫局面的房市，無疑是雪上加霜，畢竟修法後的政策主要涵蓋嚴懲炒作、限制預售屋轉讓、預售屋解約申報登錄、管制私法人購屋、檢舉獎金等層面，有其影響性。 

　先前永慶房產集團民調發現，72%的消費者認為限制預售屋換約轉售最有幫助，其次為炒作行為重罰5000萬元；同時54%不會因修法而降低購買預售屋的意願，不過仍有46%會降低意願，因而修法短期內對於房市投資方恐仍有一定的抑制、嚇阻效果，須留意預售屋轉售比例較高的新竹縣市（26.1%）、台中市（16.9%），未來是否出現較為明顯的預售屋拋售潮，而交易結構恐形成預售屋、成屋市場一消一長的局面。 

　至於管制私法人購屋方面，首當其衝的恐將是豪宅市場，主要是私法人購屋許可制一旦實施，將截斷過去法人可藉由公司支出節稅、增加財務操作彈性而購置高價住宅的通道，屆時需觀察部分高資產人士的資金是否轉進商用不動產。 

　整體來說，政經環境仍不利於房市，特別是國內房貸利率已逼近2%，升息效應發酵使得50%的民眾延後購屋計畫，加上央行預測我國GDP成長率將由2022年的2.91%下滑至2023年的2.53%，及金融市場持續處於動盪，且地緣政治的變化尚未穩定，甚至新修法確實讓投機客陸續退場，預售屋下車潮激增。 

　同時，2023～2025年將處於新屋交屋爆量期，全台預售屋預計完工戶數將從去年的2.11萬戶增加至今年的5.59萬戶，完工戶數占比則由10.5%遞增至27.8%。況且2022年全台核發建築物建照執照件數創28年新高，及新屋開工數、核發建築物使用執照件數維持於高檔，意謂市場新增供給量大，市場超額供給恐累積大量賣壓；也須留意總統大選選戰開打，在居住正義議題的討論下，房市持續面臨不確定性。 

　故在經濟前景不明朗、房市政策、市場超額供給、總統大選等四大變數影響下，2023年全年國內房市交易結構恐呈現量再縮、價緩跌的情況，整體景氣陷入冷沉盤整期。 

　至於建物買賣移轉件數恐延續2022年呈現高個位數的跌幅，而房價各地區亦有鬆動的情況，各地區下滑的幅度將在10%以內，之所以房價難以有顯著的修正，主要還是基於人工、原物料價格居高不下，營建成本與土地成本壓力大，讓不動產開發商的讓利幅度相對有限所致。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

彰化縣第一棟只賣不租的青年住宅難產，從規畫至今3年，工程已經第3度流標，民眾大嘆完工遙遙無期。彰化縣議員13日質疑，再拖下去，青年都等到變成中年了。彰化縣政府表示，將持續了解業界想法，調整內容，力拚春節年後再度上網招標。

　縣府3年前推出在伸港鄉百甲重劃區的國宅用地，打造首棟青年住宅，掀起高度關注，不少青年引頸期盼，縣府表示會保留一定名額給伸港、線西與和美鎮的青年申請，並規畫票選活動，讓年青人參與規畫，從最初沒有設計停車場，逐步修正。

　彰化縣青年住宅占地2.12公頃，規畫建造地上9樓，地下1樓建物，分4期興建，第1期預計興建189戶，包含1房型30戶、2房型104戶、3房型40戶，並有店鋪15戶，發包工程費6億6000萬元，後續擴充1億5000萬元，合計8億1000萬元。

　但受原物料、工資高漲，12日開標結果，第3度流標，不少人好失望。議員周君綾昨於縣議會質詢時質疑，有人已經等3年，規定25歲到45歲才符合申請資格，一年年等下去，年紀都超過了，要請問年紀基準是從宣布定案，還等蓋好為準？

　議員賴清美也質疑，房價年年高漲，如果真的蓋不下去，就該道歉，好讓年青人趕緊尋求別的方案，若要照原物料這麼漲下去，恐怕蓋好時房價都比市價高。

　賴清美指出，中央興辦社會住宅，彰化市「學士安居」總戶數275戶，去年11月30日開工，預定2024年11月18日竣工；座落和美鎮的「德美好室」占地2006平方公尺，總戶數111戶，第1處青年住宅進度不要被第2處社會住宅給比下去。

　彰化縣青年發展處長黃金樺指出，前2次流標是無人領標，深入市場調查，修正標件內容，已有2家廠商領標，會持續了解業界的想法，進一步調整工程契約內容，希望在春節後再上網招標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

即將邁入2023年農曆春節之際，展望房市發展前景，遠雄房地產總經理張麗蓉表示，房市短空已趨於明朗，自住需求客層觀望心態可望放緩，剛性自用需求將逐漸回溫。中國文化大學土地資源系兼任助理教授李尚華則認為，下半年巿場將與去年同期相當。 

　年經濟成長率確定衰退，李尚華表示，台灣GDP預估約2.3％（機率為45％），另根據FedWatch預估，美國將在2月及3月各升息2碼及1碼，貨幣緊縮政策告一段落。我央行共升息2.5碼，基準利率從1.125％升至1.75％，目前首購房貸利率為1.935％。預料今年至多再升息半碼或不再升息，年底房貸利率將達2.06％。 

　對《平均地權條例》修正案三讀通過，李尚華直言，今年上半年部分業者將面臨生存的挑戰，部分市場派建商會率先降價，藉以提高銷售率。七都自去年第4季起成交量皆在低點，依模型推估，會持續至2023年第2季。私法人、投資客離開預售屋市場，長期而言，預售市場會逐漸走向成屋市場。對於消費需求而言，預售屋可能遭遇不可預測風險，購屋會轉至中古屋或新成屋市場。 

　張麗蓉認為，未來房市政策控管力道預期不會鬆綁，原物料價格仍續受國際局勢干擾，建商營運成本風險升高，建議有購屋需求的民眾，宜以穩健大型建商為優先首選。 

　2022年台灣房市歷經七大利空考驗：縮表、升息、通脹、假性需求、投資客倒貨、兩岸緊張、打房政策，但預期全年買賣移轉棟數仍有30萬棟以上水準。邁入2023年，張麗蓉表示，多項利空已趨於明朗，自用需求客層的觀望期即將結束，但全球經濟疲軟、國際政經多變、地緣政治風險等因素影響，波及原物料價格，挑戰建商成本控管能力，不利中小型建商預售盤，但是對大型建商而言，卻可凸顯其穩健經營與土地擇優布局的優勢。 

　鄉林董事長賴正鎰表示，去年全國總推案量突破2兆元，但總銷售面積並未上升，明顯是單價上漲造成，在政府打炒房下，預估今年全台推案量減少2成，總銷約1.6兆元，呈現價穩、量縮。 

　李尚華表示，當前為房市最低迷時期，若依模型推估，為本波段房市低點，2023第3季及第4季房市逐步恢復正常，但應與去年同期相當。當房市趨勢向下，如何趨吉避凶？他指出，應評估低風險、低報酬，或中風險、中低報酬區域。他並指出，未來碳稅是推升房價成本的原因。若以長期房價趨勢觀察，台灣房價過去20年僅有急漲、緩漲及短期修正，無硬著陸紀錄。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

⊙劉佩真

2022年六都建物買賣移轉件數跌幅達9.0%，為六年來首度出現衰退局面，而商用不動產投資買賣市場、土地交易市場也較2021年萎縮17.6%、40.61%，前者終止前三年連續成長的態勢，後者則是創下近年來最大的跌幅，顯然不論是住宅市場或是商用不動產產品，2022年表現均已未如2021年價量齊揚的局面。

這反映國內外經濟情勢轉折向下，加上貨幣政策轉向緊縮，甚至房市調控政策未停歇，況且買賣雙方對於價格認知差距的擴大，皆讓國內房市景氣氛圍轉向保守。而在2023年初之際，究竟該如何看待我國房市所面臨的經營環境，以及住宅、商用不動產各類市場的展望，更重要的是購屋族又該如何面對2023年的情勢，以下將就各面向進行分析。

2023年住宅市場將呈現持續降溫態勢

2023年以來國際經濟表現由於主要國家貨幣政策仍趨於緊縮、國際地緣政治風險動盪持續、供應鏈進行重組等，全球呈現低度成長的機會大，況且央行預測我國經濟成長率恐落於2.53%，未如2022年2.91%的水準，顯然近期整體經濟情勢正處於下行階段，況且從M1B、M2的走勢來看，反映市場資金動能已轉弱，加上台股也呈現震盪的走勢，以及2022年央行升息2.5碼對於購屋負擔有加重的情況，況且政府打炒房的動作並未因房市降溫而有縮手，特別是《平均地權條例》已在立法院三讀通過，對於現階段的房市景氣無疑呈現雪上加霜。

同時央行總裁也提到選擇性信用管制會實施一段較長的期間，未來央行貨幣政策轉向會比房市管制結束得更快，更何況房市新增供給陸續浮現，此可由建築物核發建照、建築物使用執照、新屋開工數的走勢可知，因而在需求持續萎縮、房市供給陸續增加下，2023年整體交易市場持續出現降溫局面，全年多數房地產業者或機構多預測建物買賣移轉件數恐向30萬件靠攏。

2023年土地、商用不動產投資買賣規模恐持續呈現萎縮態勢

以土地市場來說，2023年該類產品交易規模恐仍難以出現止跌回升態勢，主要是房市景氣低迷、投資趨向保守，況且受央行信用管制影響，行庫對購地放款趨於保守，目前購地貸款成數上限僅五成，還須保留一成動工款，且有限期開工的壓力等因素，使得全台多處精華土地標售受挫，預計在高總價土地標售，有實力參與購地角逐多半是資金雄厚的大型不動產開發商。

此也意謂土地市場的取得者未來將呈現大者恆大的局面，其他中小型不動產開發商或是其他資金實力欠缺的企業，2023年要取得土地，門檻相對較高。而在商用不動產買賣市場方面，受到2022年央行共升息2.5碼拉高保險業者最低報酬率高達2.72%，創下七年來新高的影響，加深保險業者購買物件難度，且評估期間也有所拉升，保險業者出手相對謹慎，況且製造業及科技業等自用型買盤因景氣處於修正階段而趨緩，致使2023年商用不動產買賣市場恐持續萎縮。

2023年延後購屋等待房價下跌是最佳策略

對於一般民眾而言，有鑑於國人所得提升仍有限，特別是2023年經濟情勢仍顯嚴峻，所得難以樂觀看待，加上目前房貸利率一房來到1.935%、二房為2.2%、三房來到2.345%，代表民眾購屋負擔確實感受到壓力，以1,000萬元的房貸30年期來看，每個月負擔的金額已由2022年3月利率提高前的3.4萬元上升至3.7萬元，也難怪政府所公布的房貸所得比、房貸負擔率仍續創新高；在上述情況，以及多數民眾對於2023年經濟看法更趨悲觀之際，延後購屋等待房價下跌則是最佳策略，畢竟2023年上半年在房市供給不斷釋出，需求端仍顯低迷之下，可預期房價將會出現鬆動，預計下半年價格的下跌將可逐步形成趨勢，屆時潛在購屋者始可開始慢慢物色物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]《平均地權條例》修法於10日上午在立法院三讀通過，雖然預售屋換約限制規定不溯及既往，不過此次修法依舊被認為對房市會帶來影響，打炒房還是有一定威力的。對此，房市部落客Sway也分享4項建議給自住客，呼籲買新不買舊，對於預售案的轉售一定要睜大雙眼。

Sway在臉書粉專「Sway房市觀測站 」發文表示，雖然預售屋換約限制不溯及既往，但等於只剩末代預售屋可轉售，依舊很難投資，「以前10萬訂一戶預售屋，就可以轉售賺百萬，現在自備2成買一戶，2000萬的房得準備400萬，投資報酬太差又容易一卡數年，剩下真財力雄厚者可以勝任」。

對於《平均地權條例》修法上路，Sway也對自住客給出4項建議：

1. 買新不買舊。不要碰舊預售案的轉售，因為當年賣得好，建商就會亂蓋，尤其是投資客買的多的，建商會連尺寸都放不準確。

2. 買110年以後申請的建照。住宅隔音法規有更改，110年以後申請的，隔音規定會比之前還嚴格一點點。

3.買五年以上的成屋：房地合一稅早就失效多年，所以自住客該避開「含稅」這種技巧，且五年以上的成屋，該漏水或壁癌的，也看得見了，屋主要放低價格，也比較容易談些。

4.全比較。投資熱區的投資屋，大量被釋出，要「全部」比過就知高低，賣壓越大的社區，出價越要狠，不要管屋主開得有多天真可愛，他天真等套牢，你手上的現金可是等著進出股市呢，沒有要當火山孝子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據官方最新公布個人房地合一稅收統計，去（2022）年12月個人房地合一稅收為37.8億元，房地合一稅收連續2個月反彈，全年房地合一稅收365.1億元，則創下歷史新高，稅收王則是以台中市的74.4億元居冠，超越市場交易規模最大的新北市，反映過去一段時間台中不動產價格增值明顯，且交易熱絡帶動稅收增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收大幅增加，2022年房地合一稅收365.1億元，則是持續寫下房地合一稅上路以來新高，一來過去一段時間房價大漲，加上房地合一稅2.0的稅負調整，同時預售換約也納入繳稅範圍，都帶動2022年房地合一稅收增加。

財政部統計顯示，2022年12月個人房地合一稅收為37.8億元，創下今年以來的單月新高，2021年也是12月的房地合一稅收創下歷史新高，年底前因為交易較多，容易出現一波繳稅潮。

比較2022年六都個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的74.4億元，年增幅度達到48%，其次則是新北市的52.8億元，年增78%，高雄市房地合一稅收50億元，年增37%，桃園市為43.5億元，年增7成，台北市則是36.3億元，年增僅14%，反映過去一段時間台北市的房價漲幅落後其他區域，因此稅收成長與金額相對落後其他都會區。

曾敬德指出，今年房地合一稅收創下歷史新高，反映房價大漲後，短期交易狀況也偏熱絡，因此帶動稅收增加，另外一塊可能與預售禁止換約轉售有關，畢竟政策已經討論了一整年，不想交屋的投資客可能已經出場，也都會帶動稅收成長。







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仲量聯行董事總經理趙正義12日指出，台北市辦公租賃市場在需求爆發支撐下，租金已連漲十年，以每坪月租2,975元，再創史上新高；展望2023年，預期辦公租金續漲，但商用不動產、土地市場，相對保守，但不致悲觀，建議宜保持「靜如處子，動如脫兔」的機動性，遇優質標的再伺機出手。

　仲量聯行商用不動產部副總劉建宇表示，2022年台北市A辦市場供不應求，推升租金持續攀峰，突破歷史新高，每坪月租達2,975元，已連續十年成長，租金漲幅也達近三年最高，顯示企業對於高品質的空間仍有殷切需求。但因升息、經濟成長預期將趨緩，企業在空間的配置上面會更謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩。房東強勢的租賃市場是否能夠延續，將持續觀察。

　仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，2022商用不動產投資金額降溫，來到1,032億元，年減48％，但仍超越疫情前2019年957億元水準。在升息趨勢下，今年金融壽險業購置收益型商用不動產，最低租金收益率門檻可能突破3％，北部大樓現有標的已很難買得下手，預期可能會將向中南部，物色適當標的。

　展望2023年，仲量聯行策略顧問部副總經理侯文信表示，政府招商案有三大趨勢，首先，大台北一地難求、政府招商案持續熱燒，市中心、捷運站等區位佳，建商仍高度關注招商時程。

　其次，減碳政策蓄勢待發，民參案優先落實；第三，捷運聯開打造永續交通城市，六都捷運建設遍地開花，估計今年將有超過15個招商案公告，在不動產市場景氣轉趨保守下，投資人在選擇投資標的上將更謹慎，由於捷運聯開具有交通區位優勢，未來投資人亦可多留意投資商機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「2023中華民國不動產聯盟高峰論壇」12日於台中登場，全台數百位房產相關從業人員與會，共同探討建築業面對全球淨零碳排的衝擊與挑戰。四大不動產公會理事長在論壇會召開前、聯合砲轟「平均地權條例」修法草案，是最沒有智慧的政策，徹底重擊房市，直言「現在已進入房產史上最黑暗的時刻」！

　主辦論壇的中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄率先開炮，指稱政府10多年來，針對房地產業陸續推出奢侈稅、房地合一1.0及房地合一2.0，「這些增加出來的稅，其實賣方都會加在買方頭上」，打房反而讓民眾的購屋痛苦指數提高；而「平均地權條例」修法草案通過，更將徹底重擊房市，「未爆彈是有可能發生的，到時候殘局該由誰來收拾！」

　大台中不動產開發公會理事長王至亮痛批說，房地產業一年來承受七、八次政策連續打擊，沒有一個產業可以承擔這樣的壓力，「不少次是中央今天公布、明天就要實施，建商根本來不及反應」。他直言，「都是產業，為何政府只抓建築業出來打？把建築業打垮了、社會真的不會比較幸福！」

　王至亮進一步表示，目前各行業在土地與建築融資方面，金融限縮非常嚴格，而金管會去年9月發布的「綠色金融3.0」政策，逐步推動揭露碳排，帶動產業減碳，未來可透過綠色金融、綠色授信、永續連結貸款、鬆綁貸款成數，「建築業很願意配合綠色金融，希望政府能對建築業更友善。」

　台中市不動產聯盟協會理事長吳本源表示，房地產問題政府也有責任，國有財產與土地的標售屢創新高，建商土地取得成本大增，房價自然會墊高；再者，各地方政府財政困難，區段徵收取得土地再高價標出，如此循環反覆推出的政策「治標而未治本」，討論房地產政策，須從整體經濟和稅制做更完整的思考。

　台中市不動產仲介經紀公會理事長林志雲則認為，「平均地權條例」一旦上路，預售屋不得轉約，將使市場資金轉向新成屋與中古屋，長期來看對仲介業其實是好事，但短期預料在消費信心不足下，將會影響全面買氣；中長期則面臨新屋供給量不足問題。由於疫情三年期間不少人轉到房仲業，如今面臨房市買氣低迷，加上台中房仲家數比超商還要多，後續要觀察房仲業是否受影響。







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台南市北區鄭子寮重劃區，鄰近花園夜市、好市多商圈，生活機能齊全，且區內坐擁高綠覆率的18座公園，加上雙語菁英學區—文元國小，區域內整齊的道路、低密度的開發，純住規劃在市中心鬧中取靜，讓鄭子寮成為台南市區知名的高級住宅區。

雙軸交通交織 連結南科縮短通勤



鄭子寮位於台南市區核心道路—西門路與海安路之間，10分鐘直上國道八號，迅速抵達台南科學園區，而台南近年來最受矚目的交通建設—北外環，第三期已通車，鄰近鄭子寮的第二期亦於2022年6月正式開工，預計於2025年底完工，屆時僅需10至15分鐘的車程，即可通往南科園區，加速市區與南科族群的連結，形成便捷交通網絡。



鄭子寮重劃區鄰近中西區市區與安平商圈，交通便利性更引進許多企業主與自營商等菁英客群進駐投資，形成均質社區鄰里，吸引更多科技新貴陸續進場置產。

多元商圈機能 南山廣場進駐前景看漲



鄭子寮生活圈位於以新光三越為中心的西門商圈、滿佈米其林必比登推薦美食的海安商圈、包含好市多大潤發的文賢商圈等，3大商圈之間，同時滿足精品、美食、日常生活各式需求。區域內更有遠近馳名的花園夜市、武聖夜市等知名商圈，商圈發展利基條件佳，推升商圈穩定成長，吸引更多高消費族群投資，區域房市潛力無限。



2023年更有於東帝士舊址開幕的「南山台南廣場」，強勁的招商能力，為北區帶來前所未見的商業前景，以及周邊的商20市地規劃，將帶動鄭子寮週邊商業軸帶發展，形成台南房市新興重點精華區域。

環境高綠覆率 高級住宅宜居氛圍



除了多項重大建設與重要商業中心發展外，鄭子寮最大的優勢在於低密度開發，區域內18座公園林立，舒適的生活空間，以及整齊的街廓尺度，許多菁英客群看重鄭子寮的空間尺度、未來增值性紛紛進駐於此。



鄭子寮重劃區，坐擁交通、機能、學區、未來發展等環境特色，北外環與國八對外交通便利，區域內充裕的公園綠地與便利的消費機能，有花園夜市、好市多、興建中的南山台南廣場，加上文元國小優質學區的加持，吸引菁英客群持續進駐，成為台南市區精品宅邸推案新熱區，地價與房價持續上漲，房市蓬勃發展。



萬吉建設北區新案就坐落於鄭子寮生活圈，精準的選地眼光，基地緊鄰文元國小步行的距離；品牌用30年的建築經驗，規劃2-3房的純粹住宅，滿足台南人均質鄰里的喜好。絕佳的地段價值、生活交通機能與日系精緻的規劃，推出後將成為所有優勢集於一身的全新居住選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】