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即將邁入2023年農曆春節之際，展望房市發展前景，遠雄房地產總經理張麗蓉表示，房市短空已趨於明朗，自住需求客層觀望心態可望放緩，剛性自用需求將逐漸回溫。中國文化大學土地資源系兼任助理教授李尚華則認為，下半年巿場將與去年同期相當。 

　年經濟成長率確定衰退，李尚華表示，台灣GDP預估約2.3％（機率為45％），另根據FedWatch預估，美國將在2月及3月各升息2碼及1碼，貨幣緊縮政策告一段落。我央行共升息2.5碼，基準利率從1.125％升至1.75％，目前首購房貸利率為1.935％。預料今年至多再升息半碼或不再升息，年底房貸利率將達2.06％。 

　對《平均地權條例》修正案三讀通過，李尚華直言，今年上半年部分業者將面臨生存的挑戰，部分市場派建商會率先降價，藉以提高銷售率。七都自去年第4季起成交量皆在低點，依模型推估，會持續至2023年第2季。私法人、投資客離開預售屋市場，長期而言，預售市場會逐漸走向成屋市場。對於消費需求而言，預售屋可能遭遇不可預測風險，購屋會轉至中古屋或新成屋市場。 

　張麗蓉認為，未來房市政策控管力道預期不會鬆綁，原物料價格仍續受國際局勢干擾，建商營運成本風險升高，建議有購屋需求的民眾，宜以穩健大型建商為優先首選。 

　2022年台灣房市歷經七大利空考驗：縮表、升息、通脹、假性需求、投資客倒貨、兩岸緊張、打房政策，但預期全年買賣移轉棟數仍有30萬棟以上水準。邁入2023年，張麗蓉表示，多項利空已趨於明朗，自用需求客層的觀望期即將結束，但全球經濟疲軟、國際政經多變、地緣政治風險等因素影響，波及原物料價格，挑戰建商成本控管能力，不利中小型建商預售盤，但是對大型建商而言，卻可凸顯其穩健經營與土地擇優布局的優勢。 

　鄉林董事長賴正鎰表示，去年全國總推案量突破2兆元，但總銷售面積並未上升，明顯是單價上漲造成，在政府打炒房下，預估今年全台推案量減少2成，總銷約1.6兆元，呈現價穩、量縮。 

　李尚華表示，當前為房市最低迷時期，若依模型推估，為本波段房市低點，2023第3季及第4季房市逐步恢復正常，但應與去年同期相當。當房市趨勢向下，如何趨吉避凶？他指出，應評估低風險、低報酬，或中風險、中低報酬區域。他並指出，未來碳稅是推升房價成本的原因。若以長期房價趨勢觀察，台灣房價過去20年僅有急漲、緩漲及短期修正，無硬著陸紀錄。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

⊙劉佩真

2022年六都建物買賣移轉件數跌幅達9.0%，為六年來首度出現衰退局面，而商用不動產投資買賣市場、土地交易市場也較2021年萎縮17.6%、40.61%，前者終止前三年連續成長的態勢，後者則是創下近年來最大的跌幅，顯然不論是住宅市場或是商用不動產產品，2022年表現均已未如2021年價量齊揚的局面。

這反映國內外經濟情勢轉折向下，加上貨幣政策轉向緊縮，甚至房市調控政策未停歇，況且買賣雙方對於價格認知差距的擴大，皆讓國內房市景氣氛圍轉向保守。而在2023年初之際，究竟該如何看待我國房市所面臨的經營環境，以及住宅、商用不動產各類市場的展望，更重要的是購屋族又該如何面對2023年的情勢，以下將就各面向進行分析。

2023年住宅市場將呈現持續降溫態勢

2023年以來國際經濟表現由於主要國家貨幣政策仍趨於緊縮、國際地緣政治風險動盪持續、供應鏈進行重組等，全球呈現低度成長的機會大，況且央行預測我國經濟成長率恐落於2.53%，未如2022年2.91%的水準，顯然近期整體經濟情勢正處於下行階段，況且從M1B、M2的走勢來看，反映市場資金動能已轉弱，加上台股也呈現震盪的走勢，以及2022年央行升息2.5碼對於購屋負擔有加重的情況，況且政府打炒房的動作並未因房市降溫而有縮手，特別是《平均地權條例》已在立法院三讀通過，對於現階段的房市景氣無疑呈現雪上加霜。

同時央行總裁也提到選擇性信用管制會實施一段較長的期間，未來央行貨幣政策轉向會比房市管制結束得更快，更何況房市新增供給陸續浮現，此可由建築物核發建照、建築物使用執照、新屋開工數的走勢可知，因而在需求持續萎縮、房市供給陸續增加下，2023年整體交易市場持續出現降溫局面，全年多數房地產業者或機構多預測建物買賣移轉件數恐向30萬件靠攏。

2023年土地、商用不動產投資買賣規模恐持續呈現萎縮態勢

以土地市場來說，2023年該類產品交易規模恐仍難以出現止跌回升態勢，主要是房市景氣低迷、投資趨向保守，況且受央行信用管制影響，行庫對購地放款趨於保守，目前購地貸款成數上限僅五成，還須保留一成動工款，且有限期開工的壓力等因素，使得全台多處精華土地標售受挫，預計在高總價土地標售，有實力參與購地角逐多半是資金雄厚的大型不動產開發商。

此也意謂土地市場的取得者未來將呈現大者恆大的局面，其他中小型不動產開發商或是其他資金實力欠缺的企業，2023年要取得土地，門檻相對較高。而在商用不動產買賣市場方面，受到2022年央行共升息2.5碼拉高保險業者最低報酬率高達2.72%，創下七年來新高的影響，加深保險業者購買物件難度，且評估期間也有所拉升，保險業者出手相對謹慎，況且製造業及科技業等自用型買盤因景氣處於修正階段而趨緩，致使2023年商用不動產買賣市場恐持續萎縮。

2023年延後購屋等待房價下跌是最佳策略

對於一般民眾而言，有鑑於國人所得提升仍有限，特別是2023年經濟情勢仍顯嚴峻，所得難以樂觀看待，加上目前房貸利率一房來到1.935%、二房為2.2%、三房來到2.345%，代表民眾購屋負擔確實感受到壓力，以1,000萬元的房貸30年期來看，每個月負擔的金額已由2022年3月利率提高前的3.4萬元上升至3.7萬元，也難怪政府所公布的房貸所得比、房貸負擔率仍續創新高；在上述情況，以及多數民眾對於2023年經濟看法更趨悲觀之際，延後購屋等待房價下跌則是最佳策略，畢竟2023年上半年在房市供給不斷釋出，需求端仍顯低迷之下，可預期房價將會出現鬆動，預計下半年價格的下跌將可逐步形成趨勢，屆時潛在購屋者始可開始慢慢物色物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]《平均地權條例》修法於10日上午在立法院三讀通過，雖然預售屋換約限制規定不溯及既往，不過此次修法依舊被認為對房市會帶來影響，打炒房還是有一定威力的。對此，房市部落客Sway也分享4項建議給自住客，呼籲買新不買舊，對於預售案的轉售一定要睜大雙眼。

Sway在臉書粉專「Sway房市觀測站 」發文表示，雖然預售屋換約限制不溯及既往，但等於只剩末代預售屋可轉售，依舊很難投資，「以前10萬訂一戶預售屋，就可以轉售賺百萬，現在自備2成買一戶，2000萬的房得準備400萬，投資報酬太差又容易一卡數年，剩下真財力雄厚者可以勝任」。

對於《平均地權條例》修法上路，Sway也對自住客給出4項建議：

1. 買新不買舊。不要碰舊預售案的轉售，因為當年賣得好，建商就會亂蓋，尤其是投資客買的多的，建商會連尺寸都放不準確。

2. 買110年以後申請的建照。住宅隔音法規有更改，110年以後申請的，隔音規定會比之前還嚴格一點點。

3.買五年以上的成屋：房地合一稅早就失效多年，所以自住客該避開「含稅」這種技巧，且五年以上的成屋，該漏水或壁癌的，也看得見了，屋主要放低價格，也比較容易談些。

4.全比較。投資熱區的投資屋，大量被釋出，要「全部」比過就知高低，賣壓越大的社區，出價越要狠，不要管屋主開得有多天真可愛，他天真等套牢，你手上的現金可是等著進出股市呢，沒有要當火山孝子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據官方最新公布個人房地合一稅收統計，去（2022）年12月個人房地合一稅收為37.8億元，房地合一稅收連續2個月反彈，全年房地合一稅收365.1億元，則創下歷史新高，稅收王則是以台中市的74.4億元居冠，超越市場交易規模最大的新北市，反映過去一段時間台中不動產價格增值明顯，且交易熱絡帶動稅收增加。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收大幅增加，2022年房地合一稅收365.1億元，則是持續寫下房地合一稅上路以來新高，一來過去一段時間房價大漲，加上房地合一稅2.0的稅負調整，同時預售換約也納入繳稅範圍，都帶動2022年房地合一稅收增加。

財政部統計顯示，2022年12月個人房地合一稅收為37.8億元，創下今年以來的單月新高，2021年也是12月的房地合一稅收創下歷史新高，年底前因為交易較多，容易出現一波繳稅潮。

比較2022年六都個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的74.4億元，年增幅度達到48%，其次則是新北市的52.8億元，年增78%，高雄市房地合一稅收50億元，年增37%，桃園市為43.5億元，年增7成，台北市則是36.3億元，年增僅14%，反映過去一段時間台北市的房價漲幅落後其他區域，因此稅收成長與金額相對落後其他都會區。

曾敬德指出，今年房地合一稅收創下歷史新高，反映房價大漲後，短期交易狀況也偏熱絡，因此帶動稅收增加，另外一塊可能與預售禁止換約轉售有關，畢竟政策已經討論了一整年，不想交屋的投資客可能已經出場，也都會帶動稅收成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

仲量聯行董事總經理趙正義12日指出，台北市辦公租賃市場在需求爆發支撐下，租金已連漲十年，以每坪月租2,975元，再創史上新高；展望2023年，預期辦公租金續漲，但商用不動產、土地市場，相對保守，但不致悲觀，建議宜保持「靜如處子，動如脫兔」的機動性，遇優質標的再伺機出手。

　仲量聯行商用不動產部副總劉建宇表示，2022年台北市A辦市場供不應求，推升租金持續攀峰，突破歷史新高，每坪月租達2,975元，已連續十年成長，租金漲幅也達近三年最高，顯示企業對於高品質的空間仍有殷切需求。但因升息、經濟成長預期將趨緩，企業在空間的配置上面會更謹慎，決策時間拉長，使得整體租賃量能趨緩。房東強勢的租賃市場是否能夠延續，將持續觀察。

　仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，2022商用不動產投資金額降溫，來到1,032億元，年減48％，但仍超越疫情前2019年957億元水準。在升息趨勢下，今年金融壽險業購置收益型商用不動產，最低租金收益率門檻可能突破3％，北部大樓現有標的已很難買得下手，預期可能會將向中南部，物色適當標的。

　展望2023年，仲量聯行策略顧問部副總經理侯文信表示，政府招商案有三大趨勢，首先，大台北一地難求、政府招商案持續熱燒，市中心、捷運站等區位佳，建商仍高度關注招商時程。

　其次，減碳政策蓄勢待發，民參案優先落實；第三，捷運聯開打造永續交通城市，六都捷運建設遍地開花，估計今年將有超過15個招商案公告，在不動產市場景氣轉趨保守下，投資人在選擇投資標的上將更謹慎，由於捷運聯開具有交通區位優勢，未來投資人亦可多留意投資商機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「2023中華民國不動產聯盟高峰論壇」12日於台中登場，全台數百位房產相關從業人員與會，共同探討建築業面對全球淨零碳排的衝擊與挑戰。四大不動產公會理事長在論壇會召開前、聯合砲轟「平均地權條例」修法草案，是最沒有智慧的政策，徹底重擊房市，直言「現在已進入房產史上最黑暗的時刻」！

　主辦論壇的中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄率先開炮，指稱政府10多年來，針對房地產業陸續推出奢侈稅、房地合一1.0及房地合一2.0，「這些增加出來的稅，其實賣方都會加在買方頭上」，打房反而讓民眾的購屋痛苦指數提高；而「平均地權條例」修法草案通過，更將徹底重擊房市，「未爆彈是有可能發生的，到時候殘局該由誰來收拾！」

　大台中不動產開發公會理事長王至亮痛批說，房地產業一年來承受七、八次政策連續打擊，沒有一個產業可以承擔這樣的壓力，「不少次是中央今天公布、明天就要實施，建商根本來不及反應」。他直言，「都是產業，為何政府只抓建築業出來打？把建築業打垮了、社會真的不會比較幸福！」

　王至亮進一步表示，目前各行業在土地與建築融資方面，金融限縮非常嚴格，而金管會去年9月發布的「綠色金融3.0」政策，逐步推動揭露碳排，帶動產業減碳，未來可透過綠色金融、綠色授信、永續連結貸款、鬆綁貸款成數，「建築業很願意配合綠色金融，希望政府能對建築業更友善。」

　台中市不動產聯盟協會理事長吳本源表示，房地產問題政府也有責任，國有財產與土地的標售屢創新高，建商土地取得成本大增，房價自然會墊高；再者，各地方政府財政困難，區段徵收取得土地再高價標出，如此循環反覆推出的政策「治標而未治本」，討論房地產政策，須從整體經濟和稅制做更完整的思考。

　台中市不動產仲介經紀公會理事長林志雲則認為，「平均地權條例」一旦上路，預售屋不得轉約，將使市場資金轉向新成屋與中古屋，長期來看對仲介業其實是好事，但短期預料在消費信心不足下，將會影響全面買氣；中長期則面臨新屋供給量不足問題。由於疫情三年期間不少人轉到房仲業，如今面臨房市買氣低迷，加上台中房仲家數比超商還要多，後續要觀察房仲業是否受影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台南市北區鄭子寮重劃區，鄰近花園夜市、好市多商圈，生活機能齊全，且區內坐擁高綠覆率的18座公園，加上雙語菁英學區—文元國小，區域內整齊的道路、低密度的開發，純住規劃在市中心鬧中取靜，讓鄭子寮成為台南市區知名的高級住宅區。

雙軸交通交織 連結南科縮短通勤



鄭子寮位於台南市區核心道路—西門路與海安路之間，10分鐘直上國道八號，迅速抵達台南科學園區，而台南近年來最受矚目的交通建設—北外環，第三期已通車，鄰近鄭子寮的第二期亦於2022年6月正式開工，預計於2025年底完工，屆時僅需10至15分鐘的車程，即可通往南科園區，加速市區與南科族群的連結，形成便捷交通網絡。



鄭子寮重劃區鄰近中西區市區與安平商圈，交通便利性更引進許多企業主與自營商等菁英客群進駐投資，形成均質社區鄰里，吸引更多科技新貴陸續進場置產。

多元商圈機能 南山廣場進駐前景看漲



鄭子寮生活圈位於以新光三越為中心的西門商圈、滿佈米其林必比登推薦美食的海安商圈、包含好市多大潤發的文賢商圈等，3大商圈之間，同時滿足精品、美食、日常生活各式需求。區域內更有遠近馳名的花園夜市、武聖夜市等知名商圈，商圈發展利基條件佳，推升商圈穩定成長，吸引更多高消費族群投資，區域房市潛力無限。



2023年更有於東帝士舊址開幕的「南山台南廣場」，強勁的招商能力，為北區帶來前所未見的商業前景，以及周邊的商20市地規劃，將帶動鄭子寮週邊商業軸帶發展，形成台南房市新興重點精華區域。

環境高綠覆率 高級住宅宜居氛圍



除了多項重大建設與重要商業中心發展外，鄭子寮最大的優勢在於低密度開發，區域內18座公園林立，舒適的生活空間，以及整齊的街廓尺度，許多菁英客群看重鄭子寮的空間尺度、未來增值性紛紛進駐於此。



鄭子寮重劃區，坐擁交通、機能、學區、未來發展等環境特色，北外環與國八對外交通便利，區域內充裕的公園綠地與便利的消費機能，有花園夜市、好市多、興建中的南山台南廣場，加上文元國小優質學區的加持，吸引菁英客群持續進駐，成為台南市區精品宅邸推案新熱區，地價與房價持續上漲，房市蓬勃發展。



萬吉建設北區新案就坐落於鄭子寮生活圈，精準的選地眼光，基地緊鄰文元國小步行的距離；品牌用30年的建築經驗，規劃2-3房的純粹住宅，滿足台南人均質鄰里的喜好。絕佳的地段價值、生活交通機能與日系精緻的規劃，推出後將成為所有優勢集於一身的全新居住選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

疫情趨緩、商機逐漸復甦，大型店面再現交易潮？！根據內政部實價登錄最新揭露，台南市中西區與東區雙雙出現億級大型透店交易，位於中西區民族路二段一棟屋齡6年、佔地170.46坪、建坪134.07坪的一層樓大型透天店面，2022年8月以總價2.8億元成交，此筆交易榮登中西區2022年度最高價透天交易，如換算地價每坪約164.3萬元，為該區近兩年來次高地價紀錄，據了解，此透店買家為台南某醫藥公司，北中南皆有連鎖藥局門市，而該店面現況為愛迪達旗艦門市，營業至今約5年時間，不過目前已準備結束營業，全館出清中。

台灣房屋台南東門加盟店店長蔡裕荏表示，該透店就位於熱鬧的站前商圈，周邊店家林立、人流車流多商機濃厚，是台南精華市區中的蛋黃地段，該店面屋齡新、面寬大、空間坪數廣闊，以成交總價來說頗為合理，而該透店原屋主為台南在地中小型建商，原本規劃整合周邊土地做建案開發，不過評估因為整合不易，加上政府在去年初祭出限貸政策，私法人購地貸款限縮為五成等因素，因此索性選擇釋出轉手換現金，也更利於資產運用，而對買家來說，疫情期間店面交易趨冷有利議價，同時去年下半年開始，疫情轉緩，迎接即將湧現的商機，也正是準備進場的好時機，蔡裕荏也說，大型透店，面積大、租金較高，通常都是較具實力的連鎖品牌業者較有力進駐，推估新買家應是看準區段商機與時機，選擇入手自用展店或做出租規劃。



無獨有偶，位於東區文化中心商圈，中華東路三段上一棟一層樓大型透天店面，同樣擁有億級成交實力，據實價揭露，該透天屋齡35年，佔地146.71坪，建坪76.02坪，2022年10月由台南在地一間實業公司，以總價約1.35億元買下，此筆交易成為2022年度東區最高價透天交易，如換算地價，每坪約92.4萬元，而該店面前身同樣為連鎖運動用品店，營業至少超過十年，不過目前已搬遷，現況閒置中。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，近幾年受疫情影響商機，不僅店面業者受影響，也讓不少包租公選擇階段性獲利了結，不過也吸引自用族伺機卡位優質商圈，尤其疫情趨緩、國門解封，看好商機逐漸復甦，也促使投資人陸續進駐精華地段布局。而觀察這兩筆透店交易買家皆為私法人，雖然平均地權條例已於2023年1月10日三讀通過，將針對私法人購屋採許可制，不過純商用店面、商辦、廠房等並非管制類型，因此反而可能成為2023年私法人熱門的置產標的。

受到全球資金緊縮、央行升息影響，房市交易量嚴重衰退，如今《平均地權條例》醞釀中，更加打擊房市信心，各界預期房價將下修，而房產學者張金鶚也針對未來房市走向做出分析。

房市軟著陸 價格緩慢下跌

張金鶚預期，未來房市將會「軟著陸」，也就是房價「緩慢下跌」，而且先是區位、產品與公司資金周轉等體質較差的「個案」最先反應，再來是投資客聚集的「小區域」，接著是「行政區」，最後才是「全市」及「整體」房市，也因為房價緩跌，因此不景氣的時間就會變得較長。

歷史房市不景氣 至少維持5年

張金鶚進一步解釋，這波房市經歷相當長時間的繁榮景氣，不論房價或供給量都因投資需求而累積上升增加，如今面臨自住需求已無法支撐，但業者或投資客初期多數不會認賠殺出，因此市場機制的漸進調整，需要一段較長時間。

而根據過往經驗，房市不景氣都將會持續好幾年的一段時間，舉例來說，台灣在民國64～67年、70～75年、79～91年時，都經歷過5至10年以上的房市不景氣階段。

投資客口袋深 難認賠殺出

針對未來房市發展，張金鶚提醒，資金周轉、預期心理與政策影響應是重要關鍵，在過去業者及投資客口袋仍深，也不會認賠殺出的情況下，房價緩跌是較可能的發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

被視為打房殺手鐧的《平均地權條例》修法火速通過，根據不動產業者統計，過去一個月全台和主要都會區，預售轉售案件，一個月就增加了2392件，儼然一股逃命潮正在上演。但在市場量縮、賣壓的情況下，投資客想快速出場，卻出現掛單沒人接的窘境。

代銷業者陳孝龍說，「那因為我們是預售的付款方式，所以我們在簽約前我們需要付到訂金，簽約金跟開工款。」

一看到客人上門，代銷業者就像看到救星，熱情介紹，因為打房最重拳《平均地權條例》修法通過，讓預售市場急速冷凍，現在一天可能等不到半組客人。

代銷業者陳孝龍說，「從平均地權條例這個法律上路之後，我們也是明顯的覺得說，來賞屋的人數有一樣持續的銳減，一周已經降到大概是5組左右的（客人）部分，已經銳減一半的感覺。」

不只預售屋代銷中心冷冷清清，打開購屋網，南部也有預售建案，刊登了幾個月，卻乏人問津。雖然新法案正式上路前，換約轉單不溯及既往，但逃命潮已經漸漸浮現。以目前房地合一2.0，紅單轉售，二年內，適用最高45％稅率計算，假設獲利百萬，要繳42萬3千元的稅額，明明市況賣價不佳，也有投資客願意認賠殺出。

​房產專家徐佳馨說，「這兩天就已經陸陸續續出現，投資客願意賠售的狀況，現階段採取不溯及既往的操作，那我們也會認為可能有一些投資客，他就不願意降價了，那在市場上面的降價的陣痛期間，會相對比較拉長。」

消費者信心不足，出現有人想下車，卻沒有人接手的窘境，這場房市核爆，未來走向如何，業界繃緊神經，持續觀望。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】