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為落實居住正義，行政院研議推「使用權住宅」，讓年輕人住得起。政院發言人陳宗彥今天表示，院長陳建仁已請內政部完整規劃，盼涵蓋租屋、購屋、使用權住宅等面向，至於是否能於今年上半年推動，只能說「會盡快」。

媒體報導，行政院待內政部提出「使用權住宅」政策可行性方案後，將召集內政部、財政部與金管會進行跨部會會議，如推行順利，最快今年上半年即可推動。

陳宗彥今天接受中央社記者訪問時表示，陳建仁已請內政部完整規劃，希望能涵蓋各面向，從租屋、購屋、使用權住宅等綜合思考，近期會請內政部報告。

至於政策是否能在今年上半年推動，陳宗彥說，「會盡快」，但時程上也要給予內政部彈性空間。

內政部知情官員表示，如果要將使用權住宅納入社會住宅範圍，需要修「住宅法」放寬社宅定義；使用權住宅並非地上權住宅，因為社宅一般戶最長只可承租6年，但使用權住宅既不是出租也不是出售，民眾可購買20年、30年的長期使用權。

陳建仁1日拜會立法院朝野黨團時指出，行政院與立法院合作打炒房、平抑房價，包括房地合一稅制改革、通過「平均地權條例」、租金補貼等；目前也正在研議「使用權住宅」等政策，盼讓年輕人住得起甚至買得起房子。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高房價的壓力，讓居住環境也受到挑戰，依據內政部調查，全台各地吹起一股小宅、蝸居風潮，買房面積，10年內少了10.6坪，幾乎是一間大套房的面積，就有年輕人苦笑，現在就連租間大坪數的套房，都很貴，根本沒指望能買房。

整面落地窗，擴大客廳採光面積，方正格局、大坪數，加上交通便利，讓高雄新社宅，出現排隊賞屋現象，可惜只租不買，讓年輕人，瞬間夢碎。

民眾說，「買房對我來說真的越來越遙遠了，我東西滿多的然後跟我女友一起住，需要空間是滿大的，就連租屋都會覺得很貴了，至少是需要15坪的房子，但是價錢的話我真是不敢看。」、「如果買房的話應該是，還是會想要買大一點的40坪左右，小孩們現在賺的薪水，可能生活上就已經不是很OK了，要存錢買房子可能很難。」

居住空間越大越好，不過房價高漲，讓購屋坪數跟著縮水，根據調查，去年第3季全台平均買賣面積為31.5坪，和2012年同期的42.1坪一比，10年內蒸發了10.6坪，相當於一間大套房面積，六都中，又以高雄、台北坪數縮水狀況，最為明顯。

不動產情報室總監陳炳辰指出，「中南部其實過去習於住比較大坪數的產品，隨著時代的變遷還有這些房價高漲的情況，當然新建案坪數就會越蓋越小，不過現在整體房價走弱，在這1、2年都有可能看到，明確的房市降價情況，其實中高資產族群他們，可能在房價上面看到相對性價比出現的時候，他們可能還是會去購置，坪數相對之下比較大的產品。」

高房價、少子化、讓居住觀念轉變，也讓社會型態跟著調整，但專家認為，不必過度擔心，未來生活空間受限，但只要公共設施完善，生活機能就不會受到影響。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新內閣上任之後要著手規劃「使用權住宅」，也就是讓民眾可以用低價和政府買至少20到30年以上房屋使用權，和社宅相比租期較高，專家也說，換算下來一個月租金相對便宜，但得注意新使用權住宅，不能買賣和贈與，貸款成數和一般房屋相比成數低，權利金、回收機制等怎麼處理也是待解難題。

記者張蕙纖：「現在房價越來越貴，年輕人要買房很不容易，在台灣已經有像這樣子的地上權住宅，不過新閣揆上任後，要推動(落實)居住正義，新推出的是使用權住宅。」

所謂的使用權住宅，就是可以讓民眾用比較低的價格，和政府購買至少20到30年以上房屋使用權，也就是使用者付費的概念，訂有最低使用年限，最長則保有彈性，目的是要幫租得起但買不起的民眾有穩定居住，目前優先選定雙北300坪國有地配合，最快今年上半年上路。

民眾：「變得比較沒有壓力，比較少價錢，獲得在某個地方住下來的權利。」

民眾：「雖然是說很穩定，但是如果我有更好方向去走，我就不想被侷限在這框框裡。」

民眾對使用權住宅有不同看法，和社宅相比差在哪，進一步來看，社宅只租不售，租金便宜，但租期最長只有6年，使用權住宅至少有20年使用權，同樣低於市價，以北市25坪小兩房來算租金，社宅每個月約2萬到3萬，使用權住宅若是30年期，每月租金1萬7千多元，加上利息和貸款8成後，每個月租金約為2萬，和社宅相比相對便宜。

房市達人何世昌：「貸款成數通常是比較低，過去這種住宅，最高貸款成數只有6到7成左右，而且貸款利率也比較高，高0.5至1個百分點左右。」

中央未來不排除修法，把使用權住宅納入社宅適用範圍，但使用權住宅興建、權利金訂定，以及回收機制等，怎麼處理也是難題。

政大地政系退休教授張金鶚：「政府其實主要是要面對，高房價跟出租住宅的黑市問題為主，這些所謂使用權住宅，地上權住宅，社會住宅，都只是一個有限資源底下，不能夠真的解決問題。」

也就是說，社宅多元發展是好事，但使用權住宅也可能讓資源集中在少數民眾身上，兼顧居住正義同時，後續機制怎麼處理，政府還得多動腦力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

信義房屋統計象徵區域買氣的家戶購屋比，2022全國的家戶購屋比約3.5％，代表每百戶人家有3.5戶購屋，較2021年有3.87％的家庭購屋出現明顯衰退。以北部的北北基桃生活圈來看，只有基隆2022年家戶購屋比較2021年逆勢增加，反映在高房價的壓力下，有購屋人轉往平價區域購屋，六都加上新竹地區的購屋王則是新竹縣，2022年每百戶家庭有5.77戶購屋。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從2022年買賣移轉衰退與家戶持續增加，大概就可嗅出2022年家庭買氣出現明顯衰退的味道，若就區域來看，最有活力的還是桃、竹與台中市，每百戶家庭購屋比例高於其他都會區，主要原因包括就業機會多、人口結構年輕，區域裡面有更多的自用需求帶動。



值得留意的是，雙北市高房價仍持續導致部分購屋人向外尋求購屋機會，因此會發現基隆近年的大型推案，都成功吸引部份雙北通勤族往基隆購屋，雖然冬天氣候較為潮濕，但相對房價可負擔又能買到較大的居住空間。



統計顯示，六都加上新竹地區，家戶購屋比最低的是台北市，2022年每百戶家庭僅有2.72戶購屋，高房價問題加上捷運網絡成熟，讓大台北地區通勤族購屋時有更多選擇，但新北市、桃園市的家戶購屋比也都較2021年呈現衰退，整個北台灣2022年房市買氣也受到高房價與外在因素影響，市場買氣出現明顯下滑。



不過在北北基生活圈中相對低價的基隆市，家戶購屋比從2021年的3.6％，成長到4.21％，成為2022年北台灣的房市小亮點，至於新竹縣家戶購屋比達5.77％，明顯超越六都等區域，主要是因為新竹縣的都市規模不像直轄市那麼大，但卻有台灣重要的科技產業聚落，區域內聚集許多高所得的工作族群，同時每年也吸引許多工作人口往新竹移動，衍生出穩定的購屋需求。



台中地區的家戶購屋比維持相對穩定，衰退幅度甚小，可能與市場逐漸進入交屋高峰期有關，南台灣的台南市與高雄市，2022年每百戶約有3.2戶購屋，若就衰退幅度來看，高雄減少的幅度比台南略高一些。

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從2018～2022年之間，政策打房聲浪不斷，但房市卻越打越熱，到了2023年已面臨技術循環末升段降溫之際，政府卻修法平均地權修法五重拳打房，房市趨勢專家李同榮直指，政府在總統大選前且房市降溫同時，提出打房政策是企圖影響「房產經濟週期」，選前緊縮房產政策，選後新政權就必須付出擴張政策的代價。

以從事房地產50年資歷印證，李同榮說，台灣50年來，所有打房政策只有兩次成功，第一次是蔣中正時期民國63年的4樓以上禁建，這是威權時代才能如此，但很像現在預售禁止轉售的強硬風格；另一次打房成功是蔣經國時代，追查3房以上向所有權人資金來源，這也是威權時代強硬體制下的政策。除了這兩次以外，幾乎所有打房政策都因太頻繁，未中核心而成效有限，包括央行選擇性限貸與財政部的稅制打房政策。

而2023面對總統大選之際，政府企圖以特殊的政策影響「房產經濟週期」，其實，政府可以不必大費周章，目前房市在技術循環面已走弱，房價也開始降溫的同時，政策打房已是多餘，除了給民眾有「收割政績」「政治操作」之遐想外，頻繁打房對市場的過度扭曲並無好處，選後又得振興房產經濟。

他舉例，像是在2000年總統大選之前，前政府對房產信用嚴格管制，大選後，陳水扁政府為解救金融逾放比過高的危機，連續兩年以8千億利息補貼方式，拉房產救金融。

而2012總統大選前，央行選擇性區域限貸與財政部2011年課徵奢侈稅，大選後房市在價量背離中卻死灰復燃；而2016年總統大選前政府也公布課徵房地合一稅1.0，並課徵囤房稅，大選後就公布前瞻建設，公共工程與交通建設擴張，房價也因此再展多頭氣勢。

如今面臨2024總統大選前，政府政策除了有央行四限貸、財政部房地合一2.0，並在房市技術循環面已轉弱降溫的同時，內政部又提平均地權修法五重拳，再再顯示政策企圖影響「房產經濟週期」，李同榮認為，歷史將持續重演。

李同榮表示，從景氣循環理論與實務提出分析，近70年美國總體經濟的景氣循環實際狀況，跟傳統景氣循環理論的時間點有落差，因此經濟學家愛榭克（IZAAX)將傳統理論稍微改良，分成4階段的復甦期、成長期、榮景期以及衰退期。改良型的景氣循環週期裡頭，景氣成長的復甦期、成長期、榮景期就佔了4分之3，景氣收縮的衰退期，只會占景氣循環週期的4分之1。

近50年台灣的房地產景氣循環也是依照經濟學家愛榭克的四階段週期理論循環模式，除了1996～2000年因兩國論、亞太金融風暴影響不景氣期間拉長外，50年來同樣的台灣房市景氣衰退期，只會占景氣循環週期的4分之1，而某些學者評論台灣房產不景氣比景氣時間較長，這是偏頗誤導毫無根據的論述，而政府刻意的以政策企圖影響「房產經濟週期」，最終會由新政府付出代價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

為讓台灣國內房市能夠更健全發展，立法院在1月10日三讀通過「平均地權條例」修正案，除了重懲預售屋紅單轉讓，也限制私法人買屋必須通過審核，被稱為史上最嚴厲的打炒房政策。央行常務理事、合庫金控董事長雷仲達今天(2日)表示，台灣今年房市必是「量縮價跌」，而這２年因議題炒作上漲特別急的，價格跌幅就會愈大。

「平均地權條例」修法三讀通過，內政部快馬加鞭要完成子法，預計4月上路。由於國內房市在央行2020年以來實施4波的選擇性信用管制，再加上「平均地權條例」修正案，建商滿腹苦水。台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫直言，國內建商面臨存亡危機，他擔心可能會倒閉一半。

小型建商若出現倒閉潮，恐怕受衝擊的就是銀行。央行常務理事、合庫金控董事長雷仲達2日直言，這幾年隨著政府打炒房政策，銀行對於建商在房貸放款成數轉為保守，且對建商的融資都有擔保品，倒是不會有太大的問題。他認為，平均地權條例附加「不溯及既往」的條件，對於房市的衝擊已經小很多，面對新法規上路，後續中小型建商確實要多加調適。

對於今年國內房市走向，雷仲達也直言，成交量縮小是確定的，但如果要期望房市價格大幅下跌，也不容易，尤其在蛋黃區難有太大的降價空間，不過，可以觀察的是，這些年因議題炒作漲特別急的，價格跌幅就會愈大。雷仲達說：『(原音)既然量縮，需求變少，就不得不降價求售，應該看地區，像是蛋黃區，要降至多少比較難，蛋白區降比較多，或是這幾年這些地區有些議題炒作，漲得特別快，這2年漲得高的，跌多也正常，價格應該是會往下，但是下到多少按地區看。』

雷仲達也認為，政府打炒房，要打到年輕人買得起房子是「不可能」。他也表示，從合庫在承作的豪宅貸款也發現，每坪單價新台幣200萬以上的豪宅交易量，2022年較2021年呈現「腰斬」，承作的27個件數中，有13件是私法人，顯見是在「平均地權條例」通過前，先做布局。他也預估，豪宅交易量未來會持續下滑，但價格並不容易走跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣高房價讓許多人買不起房，只能當租屋族，政府近年出手打炒房，但效果有限，內政部跟財政部研議提出「使用權住宅」，預計今年選定台北市、新北市推動，由政府興建「使用權」概念的住宅，鎖定「租得起但買不起」族群，能用低於市價價格長期居住，可望至少住20年。

民眾表示，「有結婚成家，應該也是30幾歲，然後到80歲，應該他們也是，這樣子就不用煩惱租屋的問題。」

有民眾認為，「20年可以，租金的話，如果是2個人，看1個人其實1萬塊也都可以。」

使用權住宅的價格跟居住年限，是民眾主要的考量點，內政部長林右昌2日表示，跨部會持續討論中，比較政府已經推動的社宅、地上權宅，社宅採租賃使用，有價格優勢，但有居住期間限制，最長可住6年；地上權宅只有建物所有權，沒有土地權狀，使用年限50年，比市價便宜，但不好脫手；使用權宅不出租也不出售，有居住最短年限，最長年限彈性，不得買賣跟繼承。房產專家認為，使用權宅可視為長期居住的社宅。

房仲業者郎美囡指出，「價格的水平上面，它應該可以跟房價有一個相當大的程度吸引力，可能在未來，這個不動產資產傳承，這個需求性會降低一些，有助於就是翻轉國人，對於有土斯有財的一個概念，這個也有利於就是所謂使用權住宅的推行。」

崔媽媽基金會表示，使用權宅適合沒有房屋轉售需求的民眾，期盼政府不是端出選前牛肉，而是從長計議，落實居住正義。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，「不是像租屋3年5年，或是社會住宅6年這樣，因為這個不穩定，會導致他可能未來包括孩子就學、個人就業上的一些不便。」

房產專家認為，政府選在房價高昂的雙北推動使用權宅，有指標意義，目前台北租屋20坪約2萬4000元，使用權宅採「類租金」，每月若低於2萬5000元，對單身族群、小家庭有吸引力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市 / 孫慧娟 謝育炘 報導

2021年台積電宣布進駐高雄設廠，帶動周邊房價漲，左營、楠梓、橋頭地區，房市尤其火熱，不過，隨著台積電去年宣布高雄7奈米製程暫緩，部份地區房價漲幅趨緩，有些地區房價甚至微跌，不過也有不敗的保值區，像有高雄小天母之稱的三民區河堤社區，人文氣息濃厚、商圈機能好，房價維持不墜，而同樣不受台積電暫緩設廠影響的還有左營、鼓山區，因為將有綜合百貨商業大樓進駐，就業機會增加帶來人潮，讓未來幾年的房價立於不敗之地。

2021年11月台積電宣布到高雄設廠，高雄房市聞「積」起舞，左營、楠梓、橋頭尤其火熱，房仲業者說：「原本可能700萬的房子現在要1000萬。」房仲業者說：「最高一個月可以成交到9間。」但隨著去年10月台積電傳出7奈米廠暫時延後，這樣的盛況不再，房價緩漲，有些地區域甚至跌價，不分屋齡前提下，高雄正3房實價登錄大寮、小港、鳳山，第3季房價出現跌勢，跌幅最大達到9.27%，不過也有保值的金雞母。

高雄三民區河堤社區住戶何太太說：「一覽無遺沒有什麼遮蔽物。」因為家庭成員增加，何太太和先生尋尋覓覓，最後看上三民區河堤社區，這裏有高雄小天母之稱，高雄三民區河堤社區住戶何太太說：「有公園機能我都覺得很好，附近還有很多建設都在蓋，買這邊的話就是算是非常厲害的。」

4房總建坪約60坪，8年屋2年前入手價約1200萬，現在增值4、5成，河堤社區除了生活機能好，人文氣息濃厚，未來還有捷運黃線輕軌加持，即使是中古屋也很搶手，房仲業者林宜潔說：「一旦釋出的話，排隊的人潮就會從大門口至少會排5組到8組不等，機能好的地區其實不太會跌。」

台積電來高雄設廠前，這一帶10年內屋齡的房子，平均每坪27到28萬，現在每坪約32萬，10到15年的房屋，每坪24萬到25萬，現在每坪也有30萬，擁有百貨南霸天漢神巨蛋，富邦綜合百貨商業大樓也正在興建，大眾運輸系統完備，讓房仲看好左營、鼓山區，未來房價立於不敗之地，左營房仲業者黎恩房間看出去都是擁有景觀的紫1點6每間房間都有景觀]]，兩房格局室內約15坪，這裡優勢視野遼闊，周邊正在興建的商場能帶來人潮，[[左營房仲業者黎恩說：「這些蓋好之後其實是會帶來工作機會，有工作機會就會有人潮，有人潮就會有居住的人口，所以這整個環境在未來是非常看好的。」

2021年3月還沒有台積電加持，這裡每坪落在31萬左右，確定設廠後漲到了36萬，後來即使7奈米廠暫緩，房價依然有撐，但買房畢竟是人生大事，房仲建議有剛性需求民眾可以多看，尋找適合自己的物件再下手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

對於2023年房市，合作金庫金控暨銀行董事長雷仲達今（2）日表示，房市「量縮」是確定的，但是否「價減」或「價穩」還要觀察，但已目前市況來看，有把房價打到年輕人買得起，「這個是不太可能的！」 

雷仲達表示，房市價格要大幅下修，把價格打下來不容易，畢竟現在雖建材成本已下降，但缺工問題仍在，土地價格也居高不下，因此房價修正空間不大，要把房價打下來不太可能。 

但他提到，房價仍有機會修正，關鍵要看區位，有些先前過熱的地區，量縮、需求變少後，就不得降價求售，近年炒過頭的蛋白區可能會有較大修正空間，繼格漲得高、跌得多也很正常，價格應會往下，但下跌多少就看地區，蛋黃區就難有空間降價。 

雷仲達說，今年房市主要有4大不利因素，第一是買賣雙方對價格認知有差距、第二是政府打炒房政策見效、第三是房貸利率調升，第四是平均地權條例修正通過，各項因素影響，會影響銀行今年的房貸業務目標。 

豪宅市場方面，雷仲達指出，平均地權條例對於私法人 (公司行號) 購置豪宅有限制，將影響豪宅市場交易，合庫去年針對每坪單價200萬元的豪宅共承作27案，其中13案都是私法人所買，這部分今年勢必也會受法規影響，去年交易量比前年幾乎呈現腰斬，今年起豪宅交易量應也會下修，但儘管交易量大減，豪宅具備價格僵固性，價格同樣不易修正。 

至於房市交易量縮趨勢下，規模較小建商是否面臨倒閉危機？雷仲達說明，所有不動產貸款都有擔保，以合庫銀來說，目前合庫的房貸放款餘額約占擔保價值的61％，代表除非房價大幅下跌超過4成，銀行才會出現損失。 

他也說，平均地權條例也不溯及既往，若把過去承作的也加進來，「那問題就大了」，但中小型建商資金不夠雄厚，可能也要開始調整，合庫對於土建融放款，也優先選擇資金雄厚的建商，根據建商財資力去判斷。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著各利空因素產生的阻力越來越大，去年Q4房價漲幅收斂。據住展雜誌統計，北台灣去年（2022）Q4新成屋、預售屋房價平均年漲幅約15.2%，較去年Q3減少2.9%，漲幅未再創波段新高。