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記者 段楚禎 報導

　　台北市地政局今(3)日發布2022年第3季房市指標溫度計，住宅市場供給面及需求面，均由穩定綠燈轉偏熱黃紅燈，構面分數同步上升；交易價格面維持過熱紅燈，構面分數持平；交易量能面由穩定綠燈轉偏冷黃藍燈，構面分數下降；負擔面則維持過熱紅燈，構面分數持平。

　　在供給方面，受到住宅建築貸款核准金額、住宅建築貸款周轉率指標上升影響，構面分數由5.25分提升至6.75分，低於前(2021)年同期黃紅燈7.25分，高於前5年均值4.38分及前10年均值4.02分，近期市場供給略微升溫。需求面由於遷入可能戶數及每千戶購屋家戶比指標上揚，構面分數由6分上升至7分，高於前1年同期綠燈5.00分、前5年均值5.18分，更較前10年均值4.88分大幅提高。

　　至於交易價格面，去(2022)年第3季維持過熱紅燈10分，高於前年同期紅燈9.20分、前5年均值8.95分，以及前10年均值8.52分。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期市場價格走勢仍然居高不下。

　　交易量能面則受到各項指標及構面分數下滑影響，構面分數由5.00分減少至3.33分，低於前1年同期綠燈4.67分、前5年均值5.55分及前10年均值4.7分，反映近期市場交易量能由穩轉冷。

　　再進一步看負擔面，各項指標及構面分數皆持平，維持9.00分，高於前1年同期紅燈8.5分、前5年均值7.95分及前10年均值8.16分。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期住宅負擔仍高。

　　另外，近期平均地權條例三讀通過，針對私法人購置住宅型產品採取許可制，商用不動產則不在限制範圍內。台北市伴手禮名店佳德鳳梨酥於去年11月，以1.75億元、無貸款，買下萬華區康定路上、屋齡58年的4層樓透天店面，建坪214.76坪。該店面位於三角窗，位置相當醒目。

　　台灣房屋中正加盟店店東李毅甫表示，附近有龍山寺的觀光人潮及在地客群，就店面價值來說，有穩定來客量和廣告效益，糕餅業者買下整棟透天店面，換算土地單價約314萬元，以土地使用分區是第3種商業區來說，買得相當值得。

2022年第3季台北市房市指標溫度計，如下圖：

薪水追不上房價攀升，1坪少買1坪房子！根據內政部最新資料，2022年Q3全台平均買賣房屋面積為31.5坪，10年減10.63坪、縮水25.2%，等同一間大套房。東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，房價飆漲、薪資追不上，是房屋買賣坪數縮水主因之一，若算上公設比攀升，恐怕實際居住空間的縮水幅度還不僅於此，明顯正在「鳥居化」當中。

葉沛堯指出，除了高房價、薪資漲幅追不上，少子化及居住觀念的轉念都有可能是導致買賣面積縮水的原因，而且在目前房價水平仍高的背景下，未來民眾的居住空間恐怕會愈來愈窘迫，如何真正落實居住正義、讓所有民眾安居樂業，還需要政府和全體社會共同思考。

葉沛堯指出，目前全台各地都不約而同地吹起一股「蝸居風潮」，「套房」、「小宅」等字樣頻繁映入眼簾，推估造成此種現象的原因可能有以下三點。

一、高房價

眼看購屋總價愈來愈高，許多口袋不深的小資族、首購族只能先退而求其次，購買總價較親民的小坪數住宅一圓買房上車夢。

二、三代同堂觀念轉變

過去不少民眾會偏好購買透天厝，讓全家人共處一個屋簷下，但現在的年輕人更加強調個人空間，不願與長輩、親友同住。

三、少子化

現在愈來愈多的年輕族群選擇不少或少生小孩，因此購屋民眾對於房間數量及住宅面積的需求自然隨之下降。

進一步觀察六都平均買賣面積的變化可以發現，高雄和台北的坪數縮水現象最為顯著，兩地平均買賣面積的減少幅度甚至超過三成。

葉沛堯指出，台北房價高居全台的天花板，即使是小坪數套房產品也要差不多500~1000萬上下才能買到，北市民眾住房壓力之大可見一斑，而且不婚、晚婚、獨居等現象在台北相對來說更為普遍，因此近年來台北的小宅產品、套房產品愈發熱銷。

高雄則與高速發展有相當關係，區域房價也隨著經濟的蓬勃發展而快速走揚，再加上大量新興重劃區的高樓大廈拔地而起，導致愈來愈多的高雄民眾離開透天，搬進大樓，平均買賣面積自然愈來愈小。

葉沛堯表示，由內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年Q2全台不分建物類別的平均購屋總價高達1202萬元，若以2成自備款、2%房貸利率的30年期本息均攤型房貸試算，購屋民眾每個月要承擔的房貸支出約為3.6萬元，對於普通月薪3~4萬的受薪階級來說確實很有壓力。

他認為，雖然最近幾年政府為了穩定房市發展做出了很多努力，態度值得肯定，但受宏觀環境影響，目前台灣房價仍在較高檔位，房貸負擔率也長期居高難下，「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，到底如何真正實現居住正義，讓所有民眾不需再為住宅問題煩惱，還需要政府和社會各界共同面對。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

伴隨全台房價持續高漲，普通民眾的居住環境正在接受挑戰，依據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年Q3全台的平均買賣面積為31.5坪，相較於2012年同期的42.13坪，10年時間就蒸發了10.63坪，約為一間大套房的面積，縮水幅度竟然達到25.2％。對此，東森房屋研究中心經理葉沛堯認為，房價飆漲、少子化及居住觀念的轉念都有可能是導致買賣面積縮水的原因，而且在目前房價水平仍高的背景下，未來民眾的居住空間恐怕會愈來愈窘迫，如何真正落實居住正義、讓所有民眾安居樂業，還需要政府和全體社會共同思考。

葉沛堯指出，目前全台各地都不約而同地吹起一股「蝸居風潮」，「套房」、「小宅」等字樣頻繁映入眼簾，推估造成此種現象的原因可能有以下三點。首先，當然與高昂的房價息息相關，眼看購屋總價愈來愈高，許多口袋不深的小資族、首購族只能先退而求其次，購買總價較親民的小坪數住宅一圓買房上車夢。其次，過去不少民眾會偏好購買透天厝，讓全家人共處一個屋簷下，但現在的年輕人更加強調個人空間，不願與長輩、親友同住。再者，現在愈來愈多的年輕族群選擇不少或少生小孩，因此購屋民眾對於房間數量及住宅面積的需求自然隨之下降。



進一步觀察六都平均買賣面積的變化可以發現，高雄和台北的坪數縮水現象最為顯著，兩地平均買賣面積的減少幅度甚至超過三成，對此，葉沛堯指出，台北房價高居全台的天花板，即使是小坪數套房產品也要差不多500~1000萬上下才能買到，北市民眾住房壓力之大可見一斑，而且不婚、晚婚、獨居等現象在台北相對來說更為普遍，因此近年來台北的小宅產品、套房產品愈發熱銷。至於高雄，高雄的高速發展有目共睹，區域房價也隨著經濟的蓬勃發展而快速走揚，再加上大量新興重劃區的高樓大廈拔地而起，導致愈來愈多的高雄民眾離開透天，搬進大樓，平均買賣面積自然愈來愈小。



葉沛堯表示，由內政部不動產資訊平台最新資料顯示，2022年Q2全台不分建物類別的平均購屋總價高達1202萬元，若以2成自備款、2％房貸利率的30年期本息均攤型房貸試算，購屋民眾每個月要承擔的房貸支出約為3.6萬元，對於普通月薪3~4萬的受薪階級來說確實很有壓力。雖然最近幾年政府為了穩定房市發展做出了很多努力，態度值得肯定，但受宏觀環境影響，目前台灣房價仍在較高檔位，房貸負擔率也長期居高難下，「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」，到底如何真正實現居住正義，讓所有民眾不需再為住宅問題煩惱，還需要政府和社會各界共同面對。

記者陳建興∕台北報導

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全四日表示，平均地權條例修法通過，今年房地產景氣必然萎縮，預計今年新成交量可能會較去年減半；未來建商在土地融資方面將遇到五大問題，呼籲政府鬆綁土融管制。

楊玉全指出，去年房地產市況不佳，年底立法院三讀通過平均地權條例修法，房地產景氣進一步下滑，預估今年上半年房地產成交量萎縮會較嚴重，主因是投資客減少，自住客則因看跌房價而觀望，整體市況要下半年才會比較有希望。

楊玉全預估，今年新成交量可能會較去年減半，但實際還是要看今年新成交量到底有幾戶才會準。

針對市況衰退，楊玉全指出，對中小型建商影響最大，尤其是土地融資方面將遇到五大問題。第一個問題是現行規定建商土地融資最多只能貸到五成，其中一成還要等動工才能核撥，等於建商購地至少要準備六成以上自有資金。

第二個是目前土融要求十八個月內要動工，但建案從購地至取得建照開始動工，都要經過許多冗長的行政程序，如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項，十八個月內動工不易。

第三個是如果建商沒有在一定期限內動工，銀行就要逐步收回貸款，讓中小型建商資金吃緊，成本增加。

第四個為中央銀行限制土融最多貸至五成，但之前已核貸舊案超過央行新規定五成者，若要展延，原貸款成數最長只給一年的調整期，若未動工即須償還成數差額，導致建商原本規劃之財務計畫驟然出現缺口，嚴重衝擊正常營運計畫。

第五個是中小型建商目前的融資條件劣於大型集團建商，利率皆較大型建商高出二碼以上，貸放成數也比大型建商少一成，並要求自籌資金需全數到位，這樣的金融政策等於讓大型集團建商在市場上享有融資優勢逐漸寡占化，除了不利競爭，也減少消費者議價或選擇產品的空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

豐原區可說是台中的糕餅故鄉，總人口數超過16萬人，全市排名第六，也是台中舊縣制的第一大城！由於糕餅名店、小診所、自營商特別多，加上緊鄰中科后里園區，近幾年磁吸大批建商搶進豐原推出大樓案，房價也隨著土地與營建成本高漲，一路從2字頭、3字頭慢慢攀升到4字頭，去年甚至驚現單價5字頭的案例！

　台中市商業登記統計資料顯示，豐原區目前公司登記總家數逾1.2萬家，為中市第一；仔細觀察豐原區的公司登記行業別中，分別以批發零售業、製造業的公司數量最多，豐原區可說是台中製造業大本營。

　台慶不動產豐原圓東樸熙加盟店長廖唯伶表示，豐原過去以透天產品居多，建商只要一推出透天厝產品，普遍很好銷售。不過，近幾年隨著土地與房價高漲，透天厝的價格跟著大幅攀升，老一輩越來越能接受住宅大樓產品，甚至願意出錢幫二代購買大樓產品。

　由於豐原的預售大樓房價已站穩3字頭、甚至「坐4望5」，目前中古大樓產品每坪單價還在2字頭，前兩年完銷的大樓預售案，當時預售單價還在2字頭，廖唯伶說，豐原的自住剛需市場強勁，無論中古屋或是新成屋，市場上少有物件拿出來賣。

　廖唯伶進一步表示，豐原其實不大，但商圈聚集且熱鬧，大體可歸納栗林站豐南商圈、站前廟東商圈與74豐田商圈。其中，栗林站豐南商圈就在豐原與潭子交界處，不僅有台鐵栗林站，還可迅速銜接74號快速道路，交通相當便捷，豐原在地建商慶山建設推出的「慶山豐南」，基地位置就在豐南街上，規劃三房與四房產品，進一年成交均價在33.7萬元。

　而位於豐原蛋黃區的廟東商圈，生活機能便利，美食小吃到處林立，且緊鄰台鐵豐原站，可說是豐原房價最高的區域，屋齡5年內的住宅大樓，每坪單價在36～51萬元之間。區域內預售大樓代表案例，就是富宇建設在愛國街、文化街的「大宅豐鼎」案，產品規劃三房與四房，成交均價已達48萬元，最高單價逼近51萬元。

　此外，位於74號快速道路旁的豐田商圈，交通同樣便利，透過74號快速道路進出市區很方便，周邊的指標新案包括「米羅同學匯2」與坤聯富建設的「豐原匯」。其中，位於豐原大道三段附近的「豐原匯」大樓預售案，近一年平均單價達39.4萬元，最高單價達42.45萬元。

　另外，隨國道四號豐潭段今年春節前夕通車，從豐原山城進出台中市區的便利性大增，助攻豐原二代留鄉買房，加上豐原鄰近中科后里園區，磁吸科技族移入購屋置產，豐原區未來可望吸引越來越多建商搶進購地推案，房價欲小不易！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新內閣正式走馬上任第一周，以不動產開發商業同業公會全聯會理事長楊玉全為首的房地產公會意見領袖，向政府喊話，強烈反映連番打炒房措施，無助於房價的下降、更換不到選票，反而把南部中小型建商打到快倒掉，已通過三讀的平均地權條例，必須踩煞車暫緩實施。

　楊玉全認為政策連環拳打下來，建築業面臨了五大痛點，中小型建商都快倒閉，因此主動向新內閣提出兩大建言。首先，建請政府鬆綁不動產信用管制，包括恢復土建融成數到7成，限期18個月取得土融後動工的規定，放寬到兩年半至三年，並取消回存建融自備款的新制；第二，建請暫緩實施平均地權條例，研議中的子法也應同步喊停。

　「作決策的政府官員坐在冷氣房，都沒有出來晒太陽，不知道外面已經幾度！」楊玉全除了強調嚴苛的自備款成數限制，造成產業資金斷鏈之外，也強調限期18個月要動工根本是天方夜譚，光是都市計畫變更、都市設計審議、環評，還有畫圖，起碼要一年半至兩年等冗長程序。

　台北市不動產公會名譽理事長陳春銅表示，建築業只是加工業，現在土地成本、營建成本、缺工導致的工資上揚，都沒有下跌的可能，這段時間房市一定觀望，一定遲緩，但房價並沒有下跌的空間，因此政策一波波打下來，首當其衝的是中小型建商，建請政策適度檢討現行不動產信用管制措施，以及平均地權條例修正案。現在不是打房的時機，再打下去，很多首當其衝的中小型建商，恐陷入經營困境。

　該公會現任理事長陳勝宏指出，建築業近兩、三年對政策建言，官員不是已讀不回、就是有聽沒有見，非常令人失望，若再不鬆綁不宜政策，「馬上就會看到中小建商倒閉潮！」將衝擊中下游關聯性內需產業，到時候政策再來救市，只會付出更大代價。

　陳勝宏認為，台灣高房價問題的最關鍵原因是「沒有替代性」，正如為什麼沒人抱怨買不起汽車，因為還有捷運、公車、摩托車可替代，反觀房市，除民間住宅外並無足夠替代品，因此政府必須擔起提供社會住宅，讓年輕人或弱勢家庭居住的責任，增加更多替代性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

[NOWnews今日新聞]近年金聯平價宅抽籤都吸引大量民眾進場購屋，根據金聯的網站資料顯示，今年總計推出107戶平價宅，包括大安森林公園旁大樓、內湖的共構大樓、文山區新大樓社區、三重捷運宅與台南、高雄的社區大樓等，由於過去舉辦平價宅市場買氣熱絡，還曾出現3000餘人搶標的盛況，不過現在房市景氣下滑，此次標售結果，可視為上半年的房市風向球。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去兩年景氣暢旺時，該標案都吸引眾多人潮進場投標，一方面除了價格有吸引力外，基本屋況也不錯，加上景氣處於上升階段，不僅投標的人多，標脫率也非常高，不過現在景氣混沌不明，是否還能出現一波搶購盛況，反而可以作為市場風向球來觀察。

先前金聯標售平價宅時，北市文山區南方莊園就有359人申購，此次有許多條件不錯的大樓社區釋出標售，包括近大安森林公園的附中學區三房，總價2830萬元，另有內湖捷運站共構大樓潤泰京采，文山區橡園喆社區、新大樓社區南方莊園3戶，捷運共構宅冠德捷世5戶，與台中、台南高雄等地的大樓社區。

此次標售產品相當多元，並非只有套房案件，還有許多屋況條件不錯2房、3房的大樓產品，加上定價也具有競爭力，投標人數與標售結果具有相當的參考指標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產開發公會全聯會今舉辦新春媒體交流會，理事長楊玉全呼籲政府，應重視建築業土地融資當前面臨問題，力求維持產業穩定；央行與金管會不應組成國家隊砍斷中小型建商資金鏈，呼籲儘速鬆綁土融管制，並暫緩實施《平均地權條例》。

楊玉全表示，2022年房地產市況不佳，年底立法院三讀通過平均地權條例修法，房地產景氣進一步下滑，預估今年上半年房地產成交量萎縮會較嚴重。這兩年土地成本、工資、原物料等陸續上揚，也墊高總營建成本，使得工期拉長卻難以交屋，預售屋售出的利潤都可能賠掉。

楊玉全指出，目前建商在土地融資方面，首先是現行規定建商土地融資最多只能貸到5成，其中1成還要等動工才能核撥，等於建商購地至少要準備6成以上自有資金。

再者，是目前土融要求18個月內要動工，但實務上從購地至取得建照開始動工，都要經過許多冗長的行政程序，如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項，18個月內動工簡直是天方夜譚。

第三是如果建商沒有在一定期限內動工，銀行就要逐步收回貸款，在沒有外在不利因素下，又採階梯式逐年加碼計息，讓中小型建商資金吃緊，成本增加。

第四為央行目前限制土融最多貸至五成，但之前已核貸舊案超過央行新規定五成者，若要展延，原貸款成數最長只給1年的調整期，若未動工即須償還成數差額，導致建商原本規劃之財務計畫驟然出現缺口，嚴重衝擊正常營運計畫。

第五是中小型建商目前的融資條件劣於大型集團建商，利率皆較大型建商高出0.5%以上，貸放成數也比大型建商少1成，並要求自籌資金需全數到位，這樣的金融政策等於讓大型集團建商在市場上享有融資優勢逐漸寡占化，除不利競爭，也使消費者減少議價或選擇產品的空間。

楊玉全呼籲政府，建商是生產者、加工者，並非炒房者，但每次政府要打炒房卻直接波及開發商，建築業在銀行的逾放比僅0.05%，相較之下，國銀整體貸款同期約0.16%，呆帳比率遠高於建築業。政府應改善不合理的土融管制，更應暫緩實施《平均地權條例》和暫緩研議子法。

立法院1月三讀通過有「打炒房殺手鐧」之稱的平均地權條例，但因不溯及既往，市場浮現「利空出盡」聲音，民眾憂心房價是否又將蠢蠢欲動；不過專家從總體經濟及利率等4大指標檢視，認為今年房市依舊冷風陣陣。

台北市一景。(圖/中天資料照)

為了遏止房市炒作歪風，2020年底開始，政府祭出系列健全房市方案，加上去年央行利率「連4升」，終於成功讓房市降溫。

內政部先前推出平均地權條例，限制預售屋換約、重罰不動產炒作、私法人購屋許可制，被稱作「打炒房殺手鐧」，外界原先期待此法可以補起打炒房的關鍵拼圖，但因不溯及既往，引發批評。

對政府打炒房效果的憂慮其來有自，根據中央大學台經中心最新發布的1月消費者信心指數，其中分項指標「未來半年購買耐久性財貨時機」指數回升至100點之上，絕對水準從原本的「偏向悲觀」轉為「偏向樂觀」，「購買房地產時機」指標也同步走揚。

中央大學經濟系教授吳大任表示，有打炒房殺手鐧之稱的平均地權條例三讀通過，信心指標卻回升，可能因政策不溯及既往，被認為打炒房效果有限；如果接下來兩三個月指標維持同樣趨勢，意味市場解讀「利空出盡」，必須密切關注。

台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真則從經濟成長率下修、實質薪資衰退、資金水位下降等總體經濟數據及利率等4大指標分析，認為房市降溫趨勢不變，今年住宅市場續呈「價縮量緩跌」的格局。

劉佩真指出，主計總處、央行以及國內智庫對2023年經濟成長率預測值均無法「保3」，加上去年前11月國人實質經常性薪資落入負成長，這兩項經濟數據意味民眾在景氣前景不明朗、薪資被通膨吃掉情況下，購屋意願會更保守。

從資金面來看，劉佩真也說，M1b、M2年增率連續數月呈現「死亡交叉」格局，代表資金充沛程度不如以往。

大環境對房市支撐力道轉趨薄弱，央行持續升息更扮演關鍵角色，劉佩真指出，去年累計升息2.5碼後，現在1房房貸利率達1.864%至1.935%，2房2.2%起跳，第3房可達2.345%；利率走揚使民眾購屋負擔增加，加上居住正義話題正熱，選前房市管制措施難以鬆綁，這些因素促房市量縮、價緩跌。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則說，房市在經濟不好、利率走揚、房價高漲及民眾收入未顯著提升等負面因素之下，早已「多重器官衰竭」，再補上平均地權條例一槍，就算打擊幅度不如預期大，也是雪上加霜。

「未來房市風貌可能改變」，徐佳馨補充，新制上路之下，預售屋閉鎖期至少7年起跳，原本靠預售屋炒高價格、翻倍賺的難度大增，預測買方將往成屋走，建商推案習慣轉為先建後售，小建商則被迫退場，「沒有利空出盡這回事」；她認為，房市向下的方向不變。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】